二地块南面的“赢园雅筑”规模比较小，仅是个规模很小的楼盘，不会对本项目构成很大的竞争压力。北面的高科房产亩的住宅地尽管会对本项目产生定的竞争压力，但它的出现会进步强化该区域高品质住宅区的概念，对凝聚人气具有定的作用。因此，从总体上看，该地块对本项目的影响利大于弊。虽然目前高新区的住房供给量比较大，但需求量也同样在不断产生。二次置业者的增加，中青年购房者的涌现，都会不同程度的减轻本项目的竞争压力。现在人们的住房观念开始发生变化。住房开始向僻静的郊区转移，这样更有利于享受生活，更有利于休息。而本项目的位置在定程度上也符合这居住潮流，尽管这优势不很明显。综合上述分析，我们认为利君佳园项目是个具有定市场风险，但前景相对比较乐观的项目。可行性研究产品定位高层临丈八路侧建设高层项目，其中商住楼与纯住宅楼独立建设。底层为商业用房，但不要设计成小隔间，这样可以使商户有更大的选择余地。三层以上部分的套内设计应体现住宅与办公用房两种功能的兼容性。主力面积在平米之间。其主要消费群体为初次置业的中青年人群创业者和小型企业。无论住宅建设费用万元管理费用万元合计,万元收益估算土地使用面积.亩容积率.建筑总面积,.平米销售单价元平米销售收入万元营销推广费万元利润投资收益率报告到此结束！作者刘昀还是办公使用，都应有精装修房与毛坯房，两者各占。小户型的总价应在万元之间。中户型的总价应在万元之间，最好不要突破万元。住宅户型以两室厅厨卫最佳。产品定位二小高层小高层全部为住宅，在顶层可适当考虑跃层结构。户型以中户型为主，主力面积在平米之间。户型主要为三室两厅厨两卫，两室两厅厨卫。精装修房与毛坯房的比例为。总价在万元之间。在住房内增加功能性空间，但具体功能由业主自行确定。项目地块研究二项目定位可行性研究三风险与收益研究风险分析竞争风险由于利君在房地产行业的知名度美誉度均不及周边的高新房产和高新地产，尽量采用多种营销方式的组合，避开直接竞争。消费风险目标消费者大部分没有高层和小高层的居住体验，尤其是对高层住宅公摊面积大居住成本高噪音等负面因素估计不足，会对购房决策造成影响。建议在产品设计和宣传上，向消费者传递种客观的物超所值。成本收益分析成本测算土地成本万元土地转让费万元勘察设计和前期工程费万元建设工程城建缴费万定的景观环境。利用底层商业或商务用房充分发挥地块西侧紧临丈八北路的优势。借助高新区的概念。地块初步定位地块研究项目地块研究二项目定位可行性研究三风险与收益研究说明通过上面的研究分析，别墅与写字楼在本项目中不宜开发。因此，为突出重点，有的放矢，下面的研究分析将对上述两类形态的物业不再过多涉及。可行性研究消费者有哪些特征呢确定目标消费群目标消费群有什么需求特征呢目标消费群的需求有多大的市场空间呢项目定位竞争研究消费需求研究消费者特征研究年轻化潜在消费者年龄主要集中在岁之间，可分为两类岁的消费者这群体基本属于次置业者。他们文化程度较高，但参加工作时间不长，手中没有太多积蓄，又将面临结婚或刚刚结婚，渴望能够拥有属于自己的生活空间。岁的消费者事业和家庭相对稳定，经济上有定积蓄，家庭结构大多都有小孩。对事业和子女的抚养都需要倾注很多精力，迫切需要改善居住环境，解决照顾子女和赡养老人的居住窘境。消费者特征可行性研究二次置业者增多尽管已有了自己的住房，但由于经济实力增强，家庭稳定，事业蒸蒸日上，为了提高生活品质，更好的享受生视野开阔，空气相对好点，尤其是搏得了中青年的喜爱。功能性空间需求增加在保证舒适的起居生活用房外，希望在户内增加功能性空间对他们具有吸引力。可行性研究目标消费群需求特征分析装修偏好分化明显在住房的装修方面，对毛坯房和精装修房的偏好明显强于简装修房。生活配套突出因素生活配套在学校不含幼儿园银行便利店是需求最为突出的三个方面。关键影响因素目标潜在消费者在购房时最关注的因素前三名文化氛围交通便利情况住房面积。可行性研究目标消费群需求特征分析二竞争研究目前西安房地产市场的竞争有以下趋势特点产品品质精细化现在开发商开发楼盘不再只是个简单的住所，而是和住所相关联的环境的创造，因此，楼盘的布局环境的设置等方面都必须精益求精。产品规模化现在地产的开发不再是个楼盘的开发，而是个具有明显特色的小区的开发。产品内涵扩大化现在住房的内涵已不仅仅是满足舒适居住的场所，而是个放松身心与家人交流情感享受生活的场所。产品概念化由于住房消费者在购房时往往具有定的心理预期，因此，利用些概念来满足消费者的心理预期，从而增加产品的吸引力。可行性研究竞争研，开始二次置业。为了实现使自己积蓄增值的目的，同时又能有效的规避风险，选择房地产作为保值增值的渠道。上述两类人尽管目的完全不同，但却造就了相同的行为购买房产，二次置业。可行性研究消费者特征二区域分布明显在高新区购买住房的消费者目前的居住区主要位于高新区和城南区，即主要位于项目地块的核心区和过渡区，边缘区的消费者比较少。核心区高新区鱼化寨村外事学院及周边区域南郊西郊东郊城内北郊可行性研究消费者特征三初次置业中青年人二次置业的中年人核心区与过渡区的创业者小型企业注对于鱼化寨潜在消费者，我们建议不应作为本项目的目标消费群。主要理由这部分人群的文化素养与个人素质不高，他们的介入，会对本小区的品质与档次带来负面影响，与利君集团欲在房地产行业树立的高品牌形象的初衷相冲突，同时也会减低对其他类消费者的吸引力。可行性研究目标消费群确定格承受能力中等偏上潜在消费者的承受的总价万万元。中户型为主主力面积平米，最受欢迎的两种户型依次为室厅厨卫室厅厨卫。高层最受欢迎，其次是小高层消费者认为高层与小高层的品质相对比较高，六车道的宽敞大道，明年交付使用，它必将成为西安市区西部的主要干道，也必将成为高新区连接外部的西大门。优势分析项目地块的价值发现劣势分析项目地块位于高新区西部的边缘区，地理位置相对比较偏僻，不利于聚集人气。项目地块与高科新花园枫叶新都市之间被安置房与厂房隔开，定程度上破坏了高品质居住社区的整体性与连贯性。配套设施不够丰富，可选择性差。地块西侧为鱼化寨村，没有任何人文自然景观，且存在些规模小可能会对环境产生污染的私人小企业。项目地块存在的威胁地块研究项目地块高层小高层多层商住楼写字楼住宅楼别墅项目物业形态判断地块研究别墅交通便利优势劣势自然景观严重匮乏，而自然景观是别墅不可缺少的个组成部分。因此，与周边环境的景观融为体的要求无法满足。与工业厂房相临，在定程度上弱化了其休闲的内涵，极大的减弱了别墅作为顶级物业的价值。本项目地块不具备开发别墅的条件与潜在价值地块研究写字楼交通便利紧邻交通主干道优势劣势地理位置偏僻，商务氛围淡。尽管地块西侧规划为国际软件园，但未来三年内不会给项目地块带来实质性的益处。周边大片厂房与产业用地的存在，制约了商务氛围的营造未来规划的，将会产生定的竞争压力。本项目地块开发写字楼的风险太大，不适宜开发纯写字楼地块研究住宅楼与商住楼能够利用高科新花园枫叶新都市形成的高品质住宅区的概念。视野将非常开阔交通便利环境安静，很适合居家。优势劣势位置比较偏僻外部配套设施不丰富景观环境较差本项目地块适宜开发住宅楼与商住楼地块研究在开发过程中，应充分利用高品质住宅区的概念，努力降低周边安置房企业厂房对这种整体性的破坏程度。利用高层住宅形成与高科花园枫叶新都市的高层住宅形成遥相呼应的气势，从而展现烘托出高品质住宅区的整体性。项目地块东侧视野开阔，力求从唐延路高新成熟区方向来吸引消费者的目光。扬长避短，变不利为有利地块研究减低由景观匮乏而造成的环境不良的感觉。在小区内建造定的人造景观来提高小区的品质，从而弥补自然景观匮乏的不足。减少位置偏僻带来的负影响。强调交通的便利性，充分利用高新区概念，用未来高新区西大门的概念来弱化位置偏僻的缺憾。扬长避短，变不利为有利二地块研究经过上面的分析，方位公司建议本项目的开发以适量的高层商住楼与中低高度的小高层纯住宅楼相结合。小区内营造项目定位报告西安公司研究成果摘要与本报告结论相关的数据请参阅市场调研报告的有关章节。项目地块适宜开发住宅和商业用房，不宜开发其它形态的物业。楼盘设计为高层和小高层。高层为商住楼，小高层则为纯住宅楼。高层的主力面积为平米小高层的主力面积为平米。目标消费群为初次置业中青年人二次置业的中年人核心区与过渡区的创业者和小型企业。本项目的销售毛利润乐观估算约为,万元投资收益率为悲观估算约为,万元，投资收益率为。地块适宜开发什么样的物业形态呢项目初步定位宜开发的物业形态应具备哪些属性呢地块研究竞争研究消费研究产品定位初步定位可行吗研究思路与模型介绍项目地块研究二项目定位可行性研究三风险与收益研究地块研究位于高新区西边，可借助高新区概念。西面紧临丈八北路，北面毗邻唐兴路，与枫叶新都市高科新花园遥相呼应，在气势与品质上可以传递出种高端定位信息。北面高科房产亩住宅用地的开发必将进步强化这趋势。项目地块东面分布有企业及厂房基本定型，没有高建筑物，东面视野非常开阔。拓宽改造的丈八北路为双向六二地块南面的“赢园雅筑”规模比较小，仅是个规模很小的楼盘，不会对本项目构成很大的竞争压力。北面的高科房产亩的住宅地尽管会对本项目产生定的竞争压力，但它的出现会进步强化该区域高品质住宅区的概念，对凝聚人气具有定的作用。因此，从总体上看，该地块对本项目的影响利大于弊。虽然目前高新区的住房供给量比较大，但需求量也同样在不断产生。二次置业者的增加，中青年购房者的涌现，都会不同程度的减轻本项目的竞争压力。现在人们的住房观念开始发生变化。住房开始向僻静的郊区转移，这样更有利于享受生活，更有利于休息。而本项目的位置在定程度上也符合这居住潮流，尽管这优势不很明显。综合上述分析，我们认为利君佳园项目是个具有定市场风险，但前景相对比较乐观的项目。可行性研究产品定位高层临丈八路侧建设高层项目，其中商住楼与纯住宅楼独立建设。底层为商业用房，但不要设计成小隔间，这样可以使商户有更大的选择余地。三层以上部分的套内设计应体现住宅与办公用房两种功能的兼容性。主力面积在平米之间。其主要消费群体为初次置业的中青年人群创业者和小型企业。无论住宅视野开阔，空气相对好点，尤其是搏得了中青年的喜爱。功能性空间需求增加在保证舒适的起居生活用房外，希望在户内增加功能性空间对他们具有吸引力。可行性研究目标消费群需求特征分析装修偏好分化明显在住房的装修方面，对毛坯房和精装修房的偏好明显强于简装修房。生活配套突出因素生活配套在学校不含幼儿园银行便利店是需求最为突出的三个方面。关键影响因素目标潜在消费者在购房时最关注的因素前三名文化氛围交通便利情况住房面积。可行性研究目标消费群需求特征分析二竞争研究目前西安房地产市场的竞争有以下趋势特点产品品质精细化现在开发商开发楼盘不再只是个简单的住所，而是和住所相关联的环境的创造，因此，楼盘的布局环