板块中的在售楼盘，本地居民消化了其中的，外地来经商或打工的人占据了其中的，来自硚口古田及市内交通方便的人在其中所占的份额最大，有。片区片区物业基本情况如下表。表片区物业基本信息序号名称开发商占地面积建筑面积容积率绿化率常青花园武汉新世界康居发展有限公司多亩多万万科四季花城武汉万科房地产有限公司多亩万碧海花园武汉宏宇实业有限公司武汉玉龙置业有限公司亩高尔夫城市花园武汉高尔夫城市花园房地产有限公司万万汀香水榭武汉美好愿景房地产有限公司万万奥林匹克花园武汉美好愿景房地产有限公司亩万黄金海岸湖北汇丰置业有限公司亩万多恋湖家园武汉深江物业发展有限公司亩万丽景湾耀江神马实业武汉有限公司亩万分析与结论在板块中开发的楼盘，从整体上来说，基本具有以下特征八仙过海，各显神通的开发主体以国内龙头房地产企业和外资力量为主，各自借助项目所在区域的可借资源，如恋湖家园借助的是水资源，高尔夫城市花园借助高尔夫球场资源，丽景湾借助赛马场资源等。如果没有明显的自然资源可以借助，就打造份与众不同，如奥林匹克花园的超大型室内运动场馆。物业类型价格档次全方位覆盖目前板块内建筑形式多样化，有别墅联排别墅叠加复式多层小高层，产品齐全，价格的覆盖面极广，从元平方米不等。价格适中符合汉口需求地区多层住宅均价在元之间，联排别墅单价元左右独立别墅价格差较大，从万套到万套不等。这个价位与武汉市内，尤其是汉口的住宅价格相比而言还是比较低的，与目前武汉地区的消费层次是比较适应的。总体生活配套缺少或不便，大多没有形成生活氛围目前大多数楼盘的学校幼儿园等公建配套和菜场等社区配套还是停在纸面上，公交线路车少间隔长，出租车难得见，影响了居住者的出行方便程度，因此板块的楼盘普遍入住率较低。目标顾客群基本相同板块内项目的目标顾客群体基本都是武汉市内的高收入阶层，没有重视的需求潜力，这也使得消费人群对并不看重。通过以上分析，我们可以得出以下结论无论是地理位置还是在物业档次定位上板块的楼盘与本项目都有着极大程度的类同性。在板块内，因为劣势都基本相同，因此开发商对配套及交通这两点不足并没有花心思。但作为不同板块的竞争，就应该花气力在配套及交通上，这样才能突出优势。提高楼盘的性价比，是取胜的关键。定要做出自己的特色。广告及宣传非常重要。七项目开发经营机会与风险分析房地产开发经营机会是市场与环境诸条件综合作用的结果，是这些条件与企业优势的结合，是区域市场个性开发企业个性与项目地块个性的结合。房地产开发经营机会点的实质是特定企业利用特定地块进行开发可进取的市场空间。经营机会转化为项目个性后，即形成为在激烈的竞争中的优势点竞争点卖点。项目开发经营优势地段优势项目位于生态旅游区的核心地段，交通项目所在地附近规划为地铁总站，将建设立交桥，武汉城市轻轨号线二期终点站也在区内水电通讯等设施配套条件良好。环境优势项目位于岸边，周边有山林有水，自然环境优美。项目开发经营劣势地区房地产市场长期处于城市郊区态势，虽道路主骨架已经形成，但该项目位于片区和片区的中间，该地段没有在建或建成的住宅小区，各类生活配套设施基本没有形成，并且公共汽车出租车等交通工具也比较少，给人们上班外出购物等带来极大不便。人们在心理上接受该地段的物业尚需在配套物业品质品位环境服务等方面给予足够的支撑。片区和片区已经有较多比较成熟的楼盘，客户可选择空间很大，竞争激烈。项目开发经营机会项目开发时间与市场周期相联系的经营机会房地产市场具有显著的周期性特点，且与宏观经济运行密切相关，武汉市的国民经济正处于上升快速增长期。本项目开发经营期正处于房地产市场继续繁荣时期，入市时机非常有利。项目竞争中的机会点项目供需圈内各类楼盘供应量相当大，但有此项目优良水景适于建设高档物业的地块不多。项目开发经营风险般说，房地产开发经营具有高投资高回报高风险高智力高公关的特点。在个项目运作过程中，几乎每个环节都有不确定性形成的风险。竞争风险前已述及，片区和片区已经有较多比较成熟的楼盘，交通相对来讲要比本项目便利，将对本项目客户群体的培育带来难度。因此，为应对激烈竞争而使本项目经营处于被动局面的主要对策是高度重视产品策划环节，务必追求新意特色，适合目标顾客群的住宅消费偏好。规模风险项目规模大所带来的营销运营的风险。周期风险武汉市房地产市场在市场周期高峰端运行已达三年半时间，按照房地产市场周期规律，加之我国政府对房地产宏观调控的不确定性，该项目有可能遇到市场转折点，由此，房地产市场发展的不确定性将造成项目运营后期的困难。运作风险项目投资规模大，资金运作能力非常重要。在项目运作中，旦出现资金链断口，将使项目面临较大风险。关键是面对市场，产品策划，适销对路，营销推广，加快销售速度，即强化投资回收能力。三项目建设方案项目规划设计目标本项目占地亩，总建筑面积万多平方米，项目的建设将成为边的大规模居住区。建议在进行小区规划时，要从消费者需求的角度出发，充分了解市场的发展动态，研究市场上哪种多层及小高层住宅别墅联排别墅复式洋房受消费者欢迎，以及项目的布局等问题。同时，也要总结发展商及其他开发商的成功经验，务求将项目规划好。本项目要建成绿色生态健康的园林式居住区。良好的居住环境，是当今社会人人都渴求的，久居城市的人需要片净土，需要清新的空气以及自然美景。本项目规划要跟上信息时代的潮流。项目定位中高档，居住区的设计要和中高收入阶层的地位相适应，特别是本项目所处地段现有配套匮乏，项目的设计必须跟上信息化智能化的要求。具体来讲，本项目的设计要达到以下要求规划超前化居住区要导入家居智能化设置，要确保内不落后建筑规划符合时代潮流建筑材料要运用环保新型材料服务意识要超前。户型合理化不论是多层及小高层住宅，还是别墅联排别墅复式洋房等设计的户型要求是合理实用的。建筑艺术化本项目定位为中高收入阶层，学历大学以上，要求有浓厚的文化氛围，所以在进行项目规划时，要求建筑设计艺术化，包括建筑设计本身和整个居住区的环境设计。质量标准化项目建设要求要达到国家优质水平。建材环保化迎合消费者环保的要求，同时，新型环保建材也可以降低成本，有效延长建筑的使用寿命。配套完善化本项目配套完善与否，将影响到项目的成败。服务酒店化良好的售后服务，将大大促进项目楼盘的销售。环境园林化本项目可以充分运用周围湖景林地优势，打造园林式居住区。生活科技化项目要实现区内信息网络化管理有效化家居智能化等要求。社区人性化营造区内温馨舒适的生活气氛。二项目规划构思本项目规划分四个大的组团，也即分四期实施。沿环湖公路以西为期，约占地亩，物业形态为多层住宅小区环湖公路以东为二期，约占地亩，为联排别墅复式洋房期以西为三期，约占地亩，为多层小高层住宅小区二期以东，即卧龙岛东端，约占地亩，为独栋别墅联排别墅。其中独栋别墅沿湖边分布，联排别墅复式洋房在岛的中心地带分布。详见项目开发分期安排。图整个项目规划设计要求错落有致，层次感明显，基本上要求朝的方向由高到低布局。每个组团要求设计有足够的停车位供业主使用。组团要求有小区级园林绿化区内组团绿化住宅庭院绿化等。整个项目还要求设计有大型会所体育康乐设施各种文化教育设施日常生活配套设施等公建设施。四项目定位项目市场定位包括目标顾客群定位产品定位价格定位。项目目标顾客群定位通过调研，目标顾客群体锁定在汉口的财智阶层新贵富裕阶层文化水平高，学历大多为大学本科或以上个人月收入大于见多识广，对楼盘的品质及品味十分在意人生的格言为追求财富创造财富享受财富二项目产品定位在总体上，多层小高层住宅定位于中偏高档，别墅联排别墅复式洋房定位于高档，以适合供应项目供需圈内目标顾客群的有效需求。园林生态化管理智能化服务高水平化三项目价格定位根据对武汉市周边楼盘的调查，结合本项目建设和销售时间因素的考虑，本项目定位确认为住宅元联排别墅复式洋房元别墅元五总体开发经营模式独创性模式本项目所在地与片区片区相比，房地产项目还是空白。要在这样个区域以企业强大的经济实力去开发个多亩地的近郊区规模大盘，周边无其它项目可追随，无法借火趋暖，只能靠自己点火。娱乐休闲设施的配套教育配套设施商业餐饮业交通问题的解决这些问题都要同开发商自行解决，部分配套必须在首期开发时与住宅起建设，用这些配套来吸引目标顾客群体。用这些独创性的东西来自行点火，燃起该项目所在区域的高档住宅热。为解决该项目配套问题，可以联合长源地产泰跃地产万科地产等开发商统筹规划做该区域的配套设施，同时可以避免重复建设难成规模等不足。二差异化模式要想与现有的高档住宅抗衡，要想在这个竞。但只可作为应对未来风险的措施，且比例不可偏大。三融资方案分析资本金来源可靠性分析本项目融资方案中属于项目法人自有资金的份额不高，项目法人武汉房地产开发有限公司，自筹资金的能力可以得到保证。项目建设期内对应年份的预售和现房销售收入的预测值远高于作为项目自筹资金的来源部分，使自筹资金来源的可靠性进步提高。虽然，银行对房地产开发商的贷款控制较严，但由于银行贷款在总投资中比例不高，项目承办方拥有足够数量的优质资产，以及所取得的开发地块的土地使用权证，可以满足银行的抵押要求，项目自身获利能力强，市场风险相比较而言并不大，因此，获得银行支持是可能的。就目前国内金融市场的形势而言，银行对于按揭的形式是比较欢迎的。相应的，销售资金的及时回笼亦能得到保证。融资结构分析在项目投入总资金中，项目法人自筹，销售收入。债务资金占。融资结构合理融资成本分析和利用债券招股商业贷款等相比，本项目使用的银行资金因当前的利率水平不高，借款期限较短，需由开发商承担的利息总额占比较低，资金成本率要明显的低于项目的收益率水平。可能利用