未超过万。其中的户型销售最好，主要原因还是因在区域内价格较低，户型较好，迎合了客户需求。不足之处是部分卫生间为黑房。客户分析期主要客户为集团购买，雷达学院购栋，后湖乡政府购栋，散户主要为江岸区行政企事业单位人员，生意人较少，的散户购房自用改善居住环境，其中为子女购房的比例较大，以上的客户采用银行按揭贷款的付款方式。竹叶苑项目规划竹叶苑由招银物业发展有限公司投资开发，北京中联公司设计，首期开发建筑面积万平方米。有栋集合别墅户，栋多层公寓户，容积率为绿化率为。工程于年月底动工，预计年月中旬开盘，月日竣工交房。户型设计竹叶苑在户型设计上以大面积为主，具体户型指标如下户型面积分布区区区区区区区比例配套设施竹叶苑小区周边部分景观住宅底层架空，作为休闲绿化用地，融洽小区内住户，社交氛围小区内道路两侧铺设植被花草并预留停车位，泊车位可达，厨房设置集中排烟管道，管道煤气，每户配置卡煤气表预留上下水接口，方便住户装修，卫生间预留上下水接口，采用自然采光可提供有线电视，电话，数据通讯线路，每户预留电话及有线电视接口水表，电表出户，可提供水表，配置供电容量，电表，户表，供电线路引至室内控制开关小区内还设有医疗中心，文化中心，老年乐园，少儿乐园，门球场，社区内还设有会所，幼儿园，金融，邮政服务等。物业管理有省级先进物业管理公司招银物业实行全方位智能化的物业管理，向住户提供安全，便利维修服务全天侯二十四小时巡更，红外线监控，闭路电视监控，户内安防联网，车辆出入管理，抓业清洁人员负责苑内公共卫生，垃圾袋化集中清洁，家庭清洁报纸杂志代定，家电维修代定飞机，火车票，物业租售代理等多项服务设备维护，电话通知，分钟内上门服务。价格策略多层公寓起价元平方米，最高价元平方米，均价在元平方米之间，集合别墅起价元平方米，最高价元平方米，均价在元平方米之间付款方式较为灵活，次性付款，分期付款，七成年银行按揭，公积金贷款，同时推出零首付宣传推广目前竹叶苑尚未开盘，正处在内部认购阶段，年武汉金秋贸易洽谈会上首次亮相取得了相当的成功，随后又参加了年月的房交会，同时在竹叶山转盘处设有户外广告牌，售楼部设在竹叶山转盘处。目前处于前期的准备阶段，将于月正式开盘。销售情况竹叶苑在武洽会上取得了较大成功，在内部认购阶段，积累了大量的意向客户，同时已实现认购销售套。客户分析从前期销售情况来看，客户主要来自发展大道和黄浦路邻近地段的些行政企事业单位中高收入人群，客户分布区域不广，客户购房主要是为了改善居住环境佳海华苑项目规划佳海华苑由佳海房地产开发公司开发，第组团占地面积亩，建筑面积万平方米，主要为单体别墅和联体别墅，共户。小区容积率为，绿化率目前半为现房，半为准现房，别墅面积为平方米。价格策略早期联体别墅价格为元平方米，单体别墅价格为元平方米，花园赠送付款方式灵活多样，次性付款，免息分期付款，银行提供七成十五年按揭，协助办理公积金及组合贷款。销售推广前期推广较为失败，主要以报纸广告和路版广告为主，年月请香港恒大行做企划，在长江日报上做过几期版的广告，效果不是很理想。销售情况佳海华苑销售情况较差，目前仅售十几套，销售率约。客户分析客户主要为开发商的关系户，直接实现销售仅两三套。世纪家园项目规划有中联三星开发的世纪家园占地亩，总建筑面积万平方米。期总建筑面积万平方米，容积率为，绿化率为，项目总规划有户。期工程于年月日开工，目前在做桩基工程。物业形态有多层，小高层和联体别墅。户型设计以中大户型为主，面积在平方米之间，共种户型，主力户型为约占，期户型指标如下户型多层室室室室面积数量比例户型小高层室室跃式室跃式数量比例调查结果表明项目所在区域已成为个大型的居住新区，各种档次的居住小区竞相争艳。项目所在区域虽然居住小区较多，但主要是以中低档次为主，真正称得上高品质的小区较少，因此，该区域内以中低档次的物业竞争最为激烈。项目所在区域内有特色的楼盘较少，还没有真正成型的致命品牌。中低档次楼盘之间的价格差距不大，中高档次楼盘之间的价格差距则较为悬殊。在调查的所有楼盘中，大多数都采取随行就市的追随策略。同武汉市其他区域相比，区位差异带来的价格变化影响相对较小，决定价位的更多的是物业的品牌品质。四后湖乡消费者调查分析消费者需求调查年区域在售楼盘实现销售约万平方米，客户主要来自周边地区，现对已购房客户进行调查统计。客户类别来此区域置业的客户主要分布在发展大道和黄浦路沿线，竹叶山花桥附近等邻近后湖的范围。如后湖生态花园，空军雷达学院，后湖乡政府集团购买占很大比重，其他项目客户也是以周边地区为主。已购房客户区域分布如下区域江岸江汉其它比例已购放客户职业分布行政事业单位科研教育单位个体私营企业由于后湖属于新区开发，目前区域楼盘客户主要还是周边地区，来源并不广泛，客源挖掘潜力较大。客户类型主要为国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营业主这几种常规的住宅消费类型。购买力来此区域置业的客户购买力较强，已购放客户的家庭月收入均在元以上，其中采用公积金贷款和商业贷款，其贷款额多为万元左右，贷款年限为年，月还款额在元左右以上分析说明，贷款买房已成为消费主流。购买动机此区域置业的客户多为二次置业，客户购买动机主要为改善居住环境购买动机如下换环境结婚用投资客户认同的因素选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为因素环境好距离近户型合理付款方式价格升值潜力比例从成交客户因素分析客户多认同区域环境，其次是距离远近即离工作单位或原有居住区域远近，户型合理，付款方式灵活，价格，地段发展前景。第四章项目开发经营优势点与机会点分析房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会的实质是寻求识别把握企业可进取的市场空间。经营机会是外部市场环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点竞争点卖点。二项目开发经营优势点本报告二三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的突出于后湖乡住宅市场的优势点集中如下。项目开发经营期几年内相关的经济大势。国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。住宅业房改金融投资财政市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模后湖花园的自然环境，在武汉市得地独优，其远离市中心后湖花园可作为江岸区后湖乡企事业单位人员，私营民营企业家理想的生活基地后湖花园占地近百多亩，规模适中，可作为经济住房，是置业的理想地方。项目公司企业领导核心与公共关系状态。项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事财务管理等方面可实行全新的体制，项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为武汉市人民，后湖乡政府作出贡献。项目也可以运行类似于模式，这也将将得到政府的充分支持。上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。三项目开发经营机会点整个江岸区后湖乡人口众多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之后湖乡的大规模建设活动，使得整个后湖乡的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，后湖乡有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个后湖乡的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。本项目目前交通状况不是很好，但有在建的幸福大道，后湖大道将在近年内完成通车，到时项目在开发过程中所产的各种税费按照建安工程的记取为元，总费用为万元。项目管理费项目管理费按建安工程费用的计取，总费用为万元。不可预见费不可预见费以建设工程的计取，总费用为万元。建设期利息。建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款和租金来实现。项目的总利息为万元，具体计算见项目投资计划和资金筹措表表。项目总投资上述建设投资建设期利息二项相加，即为项目总投资，共计万元。详见表项目总投资估算表。第八章项目开发经营状况分析本章对后湖花园项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入成本利润投资利润，并计算项目资金现金流量财务净现值财务内部收益率。后湖花园项目中包括公寓式住宅小高层住宅以及幼儿园小学车库等公建项目。其中，前者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有公建项目以销售方法考虑。公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室变电站，部分为收益较少的物业，且要投入定的经营费用，如幼儿园小学。故公建项目的经营收入仅考虑车库的销售收入目，其他项目在本报告中均未考虑。项目的价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位多层住宅元小高层住宅元车库万元二项目销售计划根据本报告的项目经营策略实施进度安排本物业供需状况的调查，以及本物业的设计水准，确定后湖花园项目销售计划表。三项目销售收入估算据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况如下表四项目经营成本结算项目经营成本包括建造成本销售成本销售税金和财务费用。其中建造成本当年销售收入项目经营总收入总建筑投资上述公式仅为近似计算。销售成本含广告费人员工资办公费等，按销