医疗等较为完善，从定程度上弱化了客户对陌生区域的抗性地块呈长方形，四面临路，昭示性与进入性强，且易于产品规划地块本身带有万方的商业，弱化了区域配套欠缺的现状机会淮南房地产市场整体发展趋势看好，发展空间大山南新区良好的发展潜力促进区域内房地产市场的发展随着市政府教育医疗机构的进驻，大量的客户随之而来，为客户导入山南新区创造条件随着市区可供开发用地的减少和山南新区的发展，未来区域将成为淮南房地产市场的热点开发区域，大量的地产项目的集中会促进区域价值提升和客户认知的转变威胁陌生区域房地产项目风险性总体高于成熟区域，尤其表现在吸引客户导入和项目利润实现片区项目的开发将面临淮南城市其他区域的激烈竞争片区内项目的集中开发会产生激烈竞争市场，客户争夺难度大山南新区的发展速度规模等指标与前期规划的差别较大，客户买房信心降低做中国最优秀的地产服务者项目分析结论在充分认知地块的客观条件后，拿地需要做好以下三个核心问题研究地块未来可实现价值研判成本测算获取土地价格区间界定那么，项目可行性研究的思路是地块价值分析宏观市场分析房地产市场分析地块可实现价值研判土地成本变量下经济测算可拿地价区间界定可拿不可拿地块初步规划构想做中国最优秀的地产服务者根据项目容积率和地块条件，通过研究发现在容积率不大于的情况之下，般可能出现的产品组合有几种容积率纯小高层多层高层低密度产品高层地块可能的产品组合做中国最优秀的地产服务者纯高层或高层小高层多层高层低密度产品高层甄选理由可选性物业类型组合方案市场主流供应产品，缺少市场差异化和稀缺产品目标客户对于高层产品的抗性较大高层产品的价格提升空间较小多层产品为目标客户接受度高，市场稀缺性强的产品多层产品对于价格的提升空间较大地块属性对于项目发展低密度产品的支撑性不够不选择可选择通过地块属性市场客户需求开发收益等方面对不同物业类型组合进行综合研判，确定项目物业类型组合为多层高层地块物业类型确定备注在地块米限高的约束条件下，高层的建筑高度基本上不超过层不选择做中国最优秀的地产服务者地块物业类型体量配比星彦根据多年的操盘经验以及结合合肥市场的现状，将多层的容积率设定在.，高层的容积率设定在.设定参数为多层的占地面积，参数为高层的占地面积，剔除项目商业万方的商业多层总建筑面积约为.万方，高层不超过层总建筑面积约为万方，商业的总建筑面积为万方。通过数学方程建立体量测算模型，分别测算出多层和高层物业的体量做中国最优秀的地产服务者从地块的居住噪音影响采光通风地块昭示性与景观资源等角度进行价值综合分析，项目总用地里地块地块地块地块南面规划多层物业，地块西面的商业以上住宅规划高层物业，地块北面地块规划高层物业地块价值的相对差的西面商业上部规划价值相对较差的高层物业，为了不影响错层物业的采光和通风性能，高层物业规划于多层北面地块初步规划构想多层物业高层物业不超过层底商高层底商临街底商做中国最优秀的地产服务者地块可实现价值研判结合洞山片区在售项目价格及山南片区未来价值预判，未来本案整盘可实现的价格分别为多层元平米高层元平米商业元平米车位元个做中国最优秀的地产服务者成本及投资收益预测做中国最优秀的地产服务者地价按万亩的底价测算项目单位成本元平米单位投资为元平米总投资万元。开发成本测算做中国最优秀的地产服务者营业收入分析通过测算，以万元亩的底价作为标准，未来项目的总营业收入为万元。功能可售面积销售率售价营业收入元万元多层层商业车库个元个合计营业收入做中国最优秀的地产服务者税费分析备注以上计算未考虑当地税收优惠政策。根据淮南当地的税收优惠政策，商业部分前年营业税土地增值税地方所得部分可享受全免的优惠，后年享受减半优惠政策企业所得税地方所得部分前年全免，后年减半，此部分可作为预期利润。税项税率计税依据预计税额万元后利润万元销售毛利率.销售净利率.成本变化的敏感性分析以上销售均价含多层高层商业及车库的综合成交均价销售均价每增减，销售净利率增减幅度为.。做中国最优秀的地产服务者结论与建议项目地处淮南城市最重点发展区域山南政务新区，是淮南的政治文化教育体育中心区，未来区域价值具备充足的兴奋点，区域的发展给本案未来带来了良好开发条件和溢价空间年底市政府行政机构的正式进入，未来本案在政务资源的驱动下，客户导入性增强南面为淮南未来的城市商务中心，促进商务驱动型客户的导入靠近重点学区淮南二中淮师附小，促进了教育驱动型客户的导入多年的专业开发营运丰富的社会资源及公司品牌实力，为快速营运项目打下良好基础宏观经济复苏迹象明显，大众的资产化心理预期，房地产市场的持续走强，都为高端住宅营造了较好的市场气氛与环境。做中国最优秀的地产服务者本案作为淮南新政务中心的大盘项目，区域给我们充足的想象空间，具备了打造成淮南新城标杆项目的区域支撑在充分考量了产品规划与价值实现预判的基础上，通过科学经济测算，并经过多次实际考察后推算出获取土地的合理价格区间星彦建议地块的成交价不超过万亩的情况下参加招拍挂。做中国最优秀的地产服务者本次提案结束计算说明营业税营业收入销售收入税率城建税营业税营业税教育费附加营业税营业税土地增值税.销售额销售收入预缴印花税.营业收入小计企业所得税应纳税所得额税金做中国最优秀的地产服务者利润分析通过测算，以万元亩的底价计算，未来项目的毛利率为，净利润率为.序号分析项目计算基数万元销售收入总成本销售税金及附加销售毛利润毛利率上缴所得税净利润净利润率.净投资回报率单位开发成本利润指标举牌价万元举牌价万元可售楼面地价元开发成本完全成本项目利润税后利润销售毛利率销售净利率元元万元万元,,,,,,,,,,土地价格变化的敏感性分析做中国最优秀的地产服务者销售均价变化的敏感性分析售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数销售均价元实际销售面积营业收入万元税费项目毛利润万元所得税税后利润万元销售毛利率.销售净利率.销售均价变化的敏感性分析以上销售均价含多层高层商业及车库的综合成交均价销售均价每增减，销售净利率增减幅度为.。做中国最优秀的地产服务者成本变化的敏感性分析成本的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系数单位成本元总成本万元营业收入万元税费项目毛利润万元所得税税政府机关私营业主，电厂职员教师矿厂职员，客户层面多元化，房产投资意识出现矿厂电厂职员泛公务员私营业主教师，客户需求开始分化，房产投资意识出现产品产品水平初级，全为多层，户型面积偏大，两房多，三房约产品水平提升，多层为主，物业类型单，户型面积开始减小，两房左右，三房左右外地大型开发商的进入和竞争加剧带来产品和营销水平的提升，多层与高层各占半，物业类型多元化，高端产品缺乏市场状况市场供应少，需求少，交易不活跃，销售速度慢市场供应没有大幅增加，有效需求增加，市场好转，曾出现疯狂抢购市场供应大幅增加，有效需求增加，供应仍小于需求，市场交易活跃，持续上扬淮南房地产发展趋势线淮南房地产市场起步于年，伴随与其支柱经济能源产业的发展而快速发展，目前处于快速上升期。淮南房地产市场的发展历程做中国最优秀的地产服务者田家庵区楼盘供应呈现四大区域城市老城区洞山片区和西部片区，东部片区随着领城及金地国际城的面市，区域价值逐渐提升。从目前供应楼盘分布情况来看，有四大热点区域城市老城区洞山片区西部片区东部板块金茂阳光花园斯瑞明珠城上东锦园惠利花园奥林盛世名城阳光金色家园馨雅苑新时代广场龙湖汇景豪庭金大陆财富中心盛世名门金豪阳光家园鑫诚花园蓝堡国际公馆阳光国际城房地产板块格局区位相对较偏，周边环境般，均价元平方米紧邻城市商贸中心，配套成熟，均价元平方米传统高尚居住区，环境好，均价元平方米左右新兴居住区，环境较好，均价元平方米左右城市老城区西部片区东部片区洞山片区做中国最优秀的地产服务者城市老城区西部片区洞山片区东部片区区域价格区间产品类型典型户型客户构成区域价值点典型楼盘城市老城区小高层高层为主两房三房主要为矿业和电力职工私营业主泛公务员等依托城市商贸中心，配套成熟齐全淮河新城盛世名门云景华城洞山片区小高层高层为主两房三房四房主要为矿业职工私营业主公务员教师等汇集政府和大型国有企业，传统高尚居住区，周边环境好上东锦城西部片区多层小高层为主两房三房四房主要为矿业职工教师私营业主泛公务员等区位及环境般，惠利花园依托教育资源实现较高价值银鹭万树城惠利花园金茂阳光花园东部片区多层为主小高层经济两房，舒适性三房左右教师银行等事业单位管理层电厂员工新兴区域，区域干净，升值潜力较大领城春晓名城金地国际城各热点区域依托各自区域价值实现不同的价格平台，客户群相对集中在售楼盘客户群体重叠率高，市场客户细分不明显。房地产板块分析做中国最优秀的地产服务者各区域价值排序客户认知中部板块具有都市价值，客户认知较好，城市商贸中心，配套完善小地块和高容积率致使居住环境差拥挤，环境比较嘈杂南部板块居住价值最高，客户认知最好传统高尚居住区，市政府和各类职能部门所在地，配套完善靠近舜耕山，环境好，无污染可供开发的大面积地块缺乏西部板块随着片区集中大面积开发和配套市政设施建设，客户对区域陌生的认知已逐渐改变区位较偏，靠近淮化集团，有污染，后劲乏力东部板块无污染，距离城市商贸核心近板块规模大，未来可能形成淮南最大的新兴居住片区配套缺乏片区规模优势及靠近核心区适中的距离为客户所认同，区域生活配套设施缺乏是目前区域步入成熟度的最大障碍。区位较偏，认知逐渐改变，有污染，配套较成熟都市价值，城市商贸中心，配套完善居住价值，认知最高，传统高尚居住区，环境好区位较偏，认知陌生，配套缺乏，无污染西部板块中部板块东部板块南部板块客户对各板块认知做中国最优秀的地产服务者主流客户行业分布市场占比购买力能源产业占绝对主导的城市，决定了淮南房地产市场的主流客户为煤电产业从业人员煤电企业产业的生意人泛公务员教师矿业集团国投新集淮化三个电厂，职工人数占全市职工总数以上市场上购房的绝对主力市调显示，在售绝大部分楼盘客户中，矿业集团和电厂占以上工资水平高，公积金制度完善，购买力强完善的公积金制度和高额中小型企业主生意人泛公务员群体中高层学校中高层有定的财富积累不满于现有的居住环境，希望有更好的环境更高的产品品质喜欢环境好且成熟的区域，以田家庵区为置业区域有居所，但不满意，改善性意愿强烈关注总价，环境地段学区是其关注点容易被引导，营