。析，意欲作为战略储备之地，贵司适时介入，必将使其司跟风介入，带动当地地产发展，再此期间，利润上升空间较大，经营风险较小，产出比较高。从营销机遇层面上去分析在此大环境下，营销战略步骤建议如下晚启动厂区办公区土地等待时机购地开发近山景区域办公区开发五星级酒店购地待动近山景区域厂区开发二次购地开发外部环境机会威胁不确定性资源可获得性内部环境优点弱点特色能力管理模式过去业绩总裁高层管理团队战略决策全程操作•土地决策•规划设计•施工管理•物业管理有效性结果•目标利润•品牌•机制•人才•资源网络决定使命资源整合从整合模式层面上去分析简单稳定低不确定性少数外部因素并且外部因素相似因素保持相同或变化缓慢中低不确定性简单不稳定中高度不确定性相似外因少且因素变化频繁且不可预测高度不确定性房地产环境变化环境复杂性稳定不稳定简单复杂战术流程设计战略流程设计培养市场直觉全程操作打嬴各场战斗获得系统优势形成整合能力复杂整合圈资源整合投资分析土地决策价值研判市场定位营销主题规划设计建筑施工市场推广物业管理高层流程设计战略流程经营流程保障流程目标购房者营销策划机构规划设计人员工程施工管理市场推广机构市场潜在机会分析市场定位与产品概念规划设计方案项目价值推广全程整合操作跨职能的项目领导小组规划设计顾客需求资金滚动成本会计开发周期控制市场营销物业控制建工控制分期开发公共关系品质计划从企业战略层面上去分析．总体战略以房地产开发为主业，以肯帝亚品牌为依托，以住宅产品保证基本利润，以旅游地产获取高额利润，立足滁州，幅射长三角二三级城市。发展战略立足滁州，实施稳健策略下的适度扩张，加强企业形象识别系统建设，精心打造和维护肯帝亚房地产企业品牌，建立以品牌创立为核心的内涵型集约化可持续发展战略。成本战略，建立以经济效益为中心的成本领先战略。加强成本控制管理，在房地产微利时代，成本管理是赢得项目价格优势的重要基础。肯帝亚要坚持以适应市场要求的经营理念，完善的品牌经营战略为指导，精心打造公司品牌。发挥肯帝亚地板固有的企业品牌优势，努力在住宅小区规划设计环境建设工程质量配套设施管理和服务等各个重点环节上取得最佳的效果。永不停歇的创新战略。在房地产开发的各个环节，努力做到不但比过去做扩大投资规模，限制竞争项目的出现加强房地产投资项目经营管理，防止亏损，提高盈利水平选择合适的分包商，降低成本保证信誉建立科学体制，完善用人制度，发挥专门人才优势，防止重大失误建立预警系统，对项目实施分析反馈和控制基础上，防止严重偏离目标在自然灾害小的地方进行投资，投保自然灾害和意外事故保险，转嫁风险。总结论发展战略立足滁州，在有充足资金保证的情况下，实施稳健策略下的快速扩张，加强企业形象识别系统建设，精心打造和维护地产品牌，并利用肯帝亚地板本身品牌影响，建立以品牌创立为核心的内涵型集约化可持续发展战略。产品定位以住宅特别是普通住宅开发投资为主。视土地资源视开发时机推进高档物业住宅开发以商品住宅开发为主暂不参与开发经济适用房。开发规模年开复工面积万平方米，年竣工面积万平方米以上，未来年土地年均储备量亩。投资区域充分发挥肯帝亚在滁州的地域优势，紧紧把握房价告诉上涨的历史机遇，不失时机向优质区域拓展。土地储备发挥企业与政府的良好关系，参与土地整理，依据开发规模资金实力，适时获取优质土地储备，实施动态管理，增强企业发展潜力。长远目标在确立了良好的品牌和营造出优质社区的基础上，利用资金优势，运用资本运营手段，参与目标市场企业的资产置换兼并收购重组等寻找战略合作伙伴，形成强强联合，增强获取资源的能力，进行规模化经营，立足长三角，面向全国。的好，还要比竞争对手做的好，创新是企业赢得超额利润的重要手段。．投资战略．投资方向土地由于政策规定般土地出让是按项目出让，国家不允许进行土地炒卖。为保障北辰房地产业务持续滚动发展，储备定量的土地是必要的，若能凭肯帝亚地板与政府创立的关系便利地取得手地，且位置优越，在完善整个肯帝亚房地产公司的企业内部架构之前，肯帝亚集团应该在各地产大鳄进驻滁州之前加紧“圈地”，以及与目前手中有地的部门和公司达成合作协议，并寻找合作伙伴进行开发和销售。普通住宅根据经济学家分析，进入住宅投资的时机应当在住宅需求上升之初或在通货膨胀之初。根据对社会经济发展形势分析，目前中国经济正处在通货膨胀期，而滁州正处于房地产产品更新阶段，购买潜力刚刚被激发，正是房价上涨的高速期，所以应把握时机，选择住宅作为重点投资方向。根据前文分析，滁州普通住宅需求潜力在未来几年仍然很大。高档公寓和别墅由于滁州的地理位置和房价都具有先天优势，又有快速通道建立的利好消息，必然吸引大量南京及周边地区的群体来滁州置业。这部分人消费能力强，要求品质高，对高档公寓和别墅产品需求较大，别墅产品的利润率很可观，但是出售风险相对较大。肯帝亚集团若有长线投资打算，即迅速圈地建设别墅，将有较为可观的现金流入。经济适用房随着国家对房地产政策有限制需求到增加供给的转变，二三级城市建设经济适用房限价房和廉租房的力度必将加大。肯帝亚集团与政府有良好的关系，但是由于利润率受政府限制，加之对开发企业有定的资质限制。现阶段，肯帝亚不宜参与经济适用房开发，但可随着公司实力的增强逐渐参与进来，作为稳定的利润保障来源，也可凭此建立与政府更密切的合作关系。写字楼投资写字楼所担的政策风险经济风险和财务风险都要远高于投资住宅。因此，写字楼开发不应作为肯帝亚的投资重点,但若有好的地段,在分散风险的情况下,可适时介入，作为自有优质物业，长期持有。．投资区域从目前滁州房地产发展趋势来看，琅琊山脚下和城市中心都是重点发展方向。特别是琅琊山脚下的区域，目前土地供应量较大，且最具升值潜力，肯帝亚公司应密切关注这些区域。．投资策略由于目前滁州房地产业处于“群狼环视”的阶段，安徽类似城市的房地产都已被炒热，预计滁州的房地产开发市场在今后几年内，发展前景广阔，但是也将面临越来越激烈的竞争。肯帝亚集团在投资组合上，应采用短线长线相结合低风险项目和风险高项目相结合的方式，以住宅特别是中档住宅开发为主，并为企业的滚动发展不断储备土地。长期可以适当开发别墅和花园洋房项目。土地储备与物业开发相结合。建议目前年开复工面积控制在亩左右，土地储备量与公司的物业开发量相协调，避免出现今后无地可开发或土地储备过多的局面，未来年土地平均储备量为亩左右。．融资方案建议最佳方式利用肯帝亚地板企业优质资产向银行贷款理想方式通过土地担保或抵押方式向银行贷款可以接受方式合作开发，利用合作方资金．风险规避措施认真研究国家金融政策，充分考虑通货膨胀对房地产投资的影响，投资决策时考虑银行利率提高的可能性。当房地产开发处于成熟期，切忌盲目追求高利润，当审慎决策避免盲目投资，在经济上升期加大投资，降低风险谨慎选择房地产项目投资，利用不同类型物业投资相互补充，不做资金缺口的房地产投资，提高整体的抗商业风险能力在长三角二级地区打造肯帝亚品牌，尽可以上.以上入户花园大阳台双主卧主卧套间配衣帽间飘窗台户型设计建议细部设计建议阳光室通过建筑构造的方式将部分外飘落地窗的高度控制在.内，是飘窗台的提升设计为房间带来额外的使用空间，扩展了原本呆板的卧室空间。阳光室...传统的飘窗台设计阳光室设计飘窗台细部设计建议飘窗台飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗台与房间的开间相同，令飘窗改造后，能全面提升室内空间更好增加室内空间，建议飘窗进深约.标准层高左右细部设计建议入户花园主卧室客厅餐厅卫生间厨房卧室阳台阳台卧室主卧室客厅餐厅卫生间厨房卧室阳台阳台入户花园•入户花园可提升产品品质感和舒适感，并且以半大小计算面积，是体现产品附加值的有效途径•通过特殊的技术处理还可将入户花园改造成为卧室进行使用，进步增加产品的附加值。细部设计建议首层附加值单元入户私家花园从楼梯进入地下的多功能室入户私家花园首层入户建议附送入户私家花园或多功能室，提升首层单元的产品附加值户型平面参考梯两户户型特点•电梯间楼梯间自然采光通风•餐厅客厅共享入户花园景观•三开间的布局设计，两个房间客厅朝南，客厅南北对流。房厅卫建筑面积约房厅卫建筑面积约户型平面参考梯三户户型特点•品字形的梯三户设计，令三户单元均能拥有有利的南向•电梯间楼梯间自然采光通风•采用大开间的设计，令户型能有较多的空间位于南向房厅卫建筑面积约房厅卫建筑面积约房厅建筑面积约•会所泛化，仅设置少量的日常娱乐健身设施作为泛会所配套业主日常配套泛会所物业发展规划五星级酒店滁州酒店风格总结古朴古乡型建筑过多旧搂改建过多未做任何包装处理尊贵未体现景色资源利用不当不大气肯地亚整体风格把握建筑风格建议打造现代感的五星级酒店，以大气震撼的形象引领滁州新标杆，成为滁州标志性建筑。外立面建议•满足项目高端定位升级滁州酒店档次，树立酒店标杆•力争年之内无竞争对手可媲比或超越，对当前滁州酒店大幅提升。外墙部分采用玻璃幕墙设计，构造通透光亮的橱窗，吸引近观及路过的顾客。外立面预留大幅广告位，悬挂整齐的大幅宣传广告，渲染商业气氛。采用透光材料和渗光设计营造出美丽的灯光效果。主入口广场规划建议主入口广场预留主入口广场空间，提高项目的形象和昭示性，聚集人气预留足够的空间，供商家作户外推广使用，提高人气和提升形象。中庭是酒店内部的焦点空间•内部交通枢纽平面交通动线与垂直交通动线的汇聚点•休息提供顾客休闲停留的场所•视线引导空间开阔,通过中庭环视周边的购物环境•增加采光减弱进深过大导致的内部采光差，减少压抑感•增强空间层次感避免空间过大产生的单调和压抑，使空间灵动活跃中庭设计建议酒店中庭主入口建筑楼层建议小高层为主小高层楼层建议设置为层左右，底座层。小高层其中层为小户型酒店式公寓，酒店客房第三篇厂区办公楼地块财务分析报告方案商业住宅酒店式公寓综合体项目规划指标序号项目合计用地面积住宅建筑面积商业建筑面积地下车库面积容积率.成本明细土地大配套费土地款，万元亩，万。大配套费，元平，.万.拆迁管理费，.季度二季度三季度四季度五季度六季度成本明细土地大配套费土地款，万元亩，万。大配套费，元平，万.拆迁管理费，万元。土地契税，土地出让金，万土地交易费，土地出让金.，.万小配套费，元平，万总计.万。本方案酒店式综合体项目规划指标序号项目合计用地面积酒店建筑面积附属建筑面积地下车库面积容积率.二前期成本规划管理费，元平，.万元。规划设计费，元平，万元。施工设计费，元平，.万元。景观设计费，元平，万元。监理招标费，.元平，万元。勘察费，元平，.万元。产权登记费，元平，.万元。销售许可证及面积测量，.元平，.万元。房屋转让手续费，元平，.万元。其他，元平