费工程定额测定费招标费施工临时用电用水接入费市政工程质量监督费工程监理费规划可研环评等按建安工程费计预备费按建安工程费用计建设期利息贷款万元按计合计投资估算根据前述建设规模和上述相关估算依据，经济技术开发区汽配园期基础设施建设工程估算投资为万元，见表。资金来源按照项目筹资方案，项目资金来源分为项目资本金和银行贷款两部分组成。具体为企业自筹万元，占总投资的。银行贷款本项目贷款万元，占总投资的。资金使用计划根据工程进度要求，项目拟在个月内完成，项目资金使用安排为年月至月安排资金万元，占总投资的，主要用于前期规划设计拆迁工作。年月月安排资金万元，占总投资的，主要用于完成道路各类管网建设及配套公共设施建设。年月安排资金万元，占总投资的，主要用于道路绿化交通工程等。表投资估算汇总表万元工程或费用名称估算金额各项费用比重第部分建筑安装工程费汽配园东西路线道路工程其中道路雨水管网污水管网路灯道路绿化交通标志标线汽配园东西路二线道路工程其中道路雨水管网污水管网路灯道路绿化交通标志标线汽配园南北路线道路工程其中道路雨水管网污水管网路灯道路绿化交通标志标线汽配园南北路二线道路工程其中道路雨水管网污水管网路灯道路绿化交通标志标线汽配园南北路三线道路工程其中道路雨水管网污水管网路灯道路绿化交通标志标线第三部分工程建设其他费用其中征地拆迁安置补偿费前期费基本预留费建设期贷款利息总投资合计第十二章项目建设融资方案策划项目建设融资方案项目投资估算总金额万元，企业自筹资金万元，申请银行贷款万元，项目贷款为担保贷款，具体方式为公司提供保证或抵押，采用财政兜底和国有土地抵押方式，由财政预算安排土地出让收益及财政预算资金作为贷款的还款来源。还贷配置土地面积本项目收入资金主要由配置土地出让收入构成。根据驿区新轮的土地利用总体规划并结合基准地价，本项目贷款配置的土地具体情况如下驿区大面街道天鹅湖村组，青台山村组组约亩中的亩以评估后所需面积为准的国有储备土地。土地拍卖期及各年拍卖比例为便于计算，本项目商住用地假定在年内均衡拍卖，每年按预计。土地拍卖数量根据业主提供的资料，为保证项目顺利进行，驿区拟将上述商住净地拍卖收入，全部用于本项目的贷款偿还。土地价值分析分别采用市场比较法和假设开发法对配置经营性土地价格进行分析市场比较法现参考驿质押土地区域目前相邻地块类似地格的平均水平，采用市场比较法确定本项目涉及的土地出让价格。测算方法项目土地选用地价格交易情况修正系数交易时间修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数类似区域土地价格宗地位于十陵街道办太平村区域，具备作为商业用地和住宅用地的价值。相邻区域市成华区保和乡胜利村东林村二类住宅用地土地年的拍卖实际成交价般在万元亩。根据市国土资源局土地拍卖中心提供的情况，在基础设施完善区位相当的地段，实际交易价格可以达到下表的水平表类似地块实际交易价格成交价项目位置拍卖时间宗地编号用途净用地面积亩起拍价万元亩成交价万元亩竞得人成华区保和乡胜利村组相临区域年商住四川蓝光和骏实业有限公司成华区保和乡东林村组相临区域年商住四川蓝光和骏实业有限公司修正系数的确定及地价估算根据本项目土地的位置条件基础设施条件，为级地价水平。根据区域因素环境改善因素交易时间等因素分析，按稳妥原则，以拍卖中心类似地块的拍卖价为基础并确定修正系数如下表表宗地价格及修正系数表用地性质项目宗地价格及修正系数类似土地拍卖最低成交价交易时间修正系数区域因素修正系数环境改善因素修正系数修正土地价格根据以上分析测算的地价与片区实际情况基本吻合，该地距市较近，随着配套设施完善，加之土地资源有限，预期土地价格将大幅度提升。假设开发法假设在正常情况下，地产被开发为类不动产，在不动产售价中扣除建筑费合理的利润利息税费以及相关费用等余下的即为地产价值。据市主城区及周边区域对房地产业向高发展小高层要求，周边市场项目建设情况及业主要求，假定片区内综合容积率为，按当前价格针对商住用房开发进行分析详见假设地价出让开发分析表。商住楼面积售价预测按住宅用地兼容商业用地，占可出让土地的比例各为，。售价参照同类项目的情况，结合项目的区位环境和时间等因素，根据目前该地邻边中档多层住宅平均市场售价，该地区域为元平方米，商业用房平均市场售价元平方米。销售收入测算按住宅，商业用房全部出售测算。建筑工程费用估算参照驿区目前房地产开发建安工程费平均水平和类似项目情况，建筑工程费用基础配套设施费用等单价按元平方米。管理销售财务费用管理销售财务费用按销售收入的测算。其他费用其他费用按建安工程费与基础配套设施之和的测算。税收税收按营业税及附加按销售额的测算。房产契税房产契税按销售收入的测算。利润计算利润为房地产开发商从项目开发中获取的合理回报，投资利润率是评价宗房地产开发项目效益的基准指标，根据本项目区域周边房地产市场情况测算，该宗地开发后的销售利润为亿元，销售利润率为。该土地的投资利润率与行业平均利润水平相当。该宗土地区域位置紧临市三环路，对面与市最大的个主题体育公园占地平方公里遥遥相对，该区域是驿区政府近期重点着力打造最佳人居环境区域，随着该宗土地周边配套基础设施的完善，未来的房地产销售价格还将有极大的升值空间。因此，土地拍卖价格根据该区域基准地价以及该地区域现在土地拍卖情况，本项目配置的亩商住用地按照万元亩计算。土地拍卖成本该项目配置的商住土地，紧靠市三环路和龙成大道老成渝路，各项基础设施配套完善。根据工业企业搬迁补偿办法估算，土地回购平均拆迁整理成本为万元工中，保证项目及各项工程活动按计划进行及时予以纠正，尤其经常对比分析在各个阶段结束后，评定项目进度状况，尤其是关键线路上的工程进度。对下期工作做出安排，建立新的网络计划，指导施工。形象进度监控法在总体网络进度控制下，对比前期拟定的形象进度，监控工程进度，根据工程进度的不断变化，配合总体网络计划重新调整形象进度计划。指标监控法根据形象进度拟定出单项进度指标，确保总工期目标的实现。根据不断变化的施工情况，合理调整资源的配备不断优化施工进度，确保单项指标的顺利实现。第十章投资估算及资金筹措投资估算的依据中华人民共和国市政工程投资估算指标第二三四五九十册四川省市政工程计价定额四川省市政工程间接费用定额二基础设施工程预算定额建筑工程计价定额城市道路设计规范城市道路路基工程施工及验收规程公路工程概算定额市国家经济技术开发区同类项目工程量情况资料项目周边地区类似工程的建设投资指标市驿区征地补偿安置办法其他相关资料投资估算的范围包括规划区域内的道路及随道路建设的雨水污水管网路灯工程道路绿化交通标志标识以及土地取得费前期工作费建设项目管理费预备费建设期利息等。投资估算工程量依据工程量依据本报告前章确定。投资估算方法参考相关市政基础设施定额，采用投资指标估算法进行估算。投资估算说明建筑安装工程费。项目建筑安装工程费主要包括道路工程及随道路建设的雨污水管网路灯工程道路绿化交通标志标识等估算投资万元。其中国家经济技术开发区汽配园东西路线道路工程主要包括土石方基础路面路牌标识以及随道路建设的雨污水管网路灯工程道路绿化等，估算投资万元。国家经济技术开发区汽配园东西路二线道路工程主要包括土石方基础路面路牌标识以及随道路建设的雨污水管网路灯工程道路绿化等，估算投资万元。国家经济技术开发区汽配园南北路线道路工程主要包括土石方基础路面路牌标识以及随道路建设的雨污水管网路灯工程道路绿化等，估算投资万元。国家经济技术开发区汽配园南北路二线道路工程主要包括土石方基础路面路牌标识以及随道路建设的雨污水管网路灯工程道路绿化等，估算投资万元。国家经济技术开发区汽配园南北路三线道路工程主要包括土石方基础路面路牌标识以及随道路建设的雨污水管网路灯工程道路绿化等，估算投资万元。工程建设其他费用工程建设其他费用用计算见表。征地拆迁安置补偿费项目建设用地共亩，按国家相关法规及驿区相关补偿标准，每亩拆迁安置成本按约万元测算，则征地拆迁安置补偿费万元，见表。表土地拆迁安置补偿成本表序号类别标准元亩相关文件说明土地补偿费成府函号文龙府发号文为该耕地被征用前三年平均年产值倍取自倍的平均数。驿区前三年平均年产值为元亩。按人亩计算。人员安置补助费成府函号文龙府发号文为该耕地被征用前三年平均年产值的倍取自倍的平均数。按人亩计算。青苗补偿费龙府发号文按元亩概算。房屋及构筑物补偿龙府发号文按平方米亩元平方米概算。住房安置龙府办号文龙府发号文按人亩，每人平方米，小高层电梯公寓平均价元平方米。耕地开垦费四川省关于中华人民共和国土地管理法实施办法按驿区有关标准执行。城市配套费龙府办号文元平方米。土地有偿使用费财综号文元平方米。工作经费龙府发号文乡镇拆迁办拆迁经费。征用土地管理费川价字非号元平方米。合计前期费用前期费用包括建设单位管理费地质勘测费设计测量费施工图设计费施工图审查费工程定额测定费招标费施工临时用电用水接入费市政工程质量监督费工程监理费前期工作费规划可研环评融资工作费等，共计为万元。基本预备费按建安工程费用计，则基本预备费万元。建设期利息本项目贷款岩体上，主坝坝基厚度约副坝坝基强化风岩体未钻穿，分析最大厚度约。基岩裂隙含水层分布在上述强风化以外基岩中，其含水量主要受节理裂隙发育程度控制，般含水量较少，水力联系差，局部节理裂隙密集带含水量较大。微风化与新鲜较完整岩体为相对隔水层，仅部分节理裂隙破坏其局部隔水性能。地下水补给方式主要为大气降水，次为地表水向下入渗补给。地下水向低洼地带径流排泄。主副坝坝基及坝肩岩体结构特征及透水性主坝坝基肩出露地层为大别晋宁期侵入岩，主要岩性为片麻状花岗岩。根据岩体风化带划分标准，坝基肩岩体风化带山顶般呈浑圆状，高程约在，左岸地形较为平坦，右岸地形较陡，约在左右。坝区周围库岸较平缓，库岸稳定，无滑坡崩塌等