打造红谷滩中心区楼盘绝版名作。考虑到项目工程开发进度，项目初步规划为分两期建设，期为综合楼建设含酒店式公寓，震撼入市，将项目沿红谷大道面的景观及道路等配套先行完善，施工中期启动项目二期高层住宅的建设，实现滚动开发运作。建设经营期本项目建设周期，综合楼含酒店式公寓约为个月，即是年月年月，高层住宅建设周期为个月，即是年月年月，至完全交付使用整个项目的经营开发需要两年半左右的时间。项目定位及推广策略项目核心卖点提炼红谷核心板块引力，政策导向引领未来酒店式公寓，成就财富人生海航品牌导入，注入市场强心剂旅游商务概念国际文化元素星级生活，上层风景户型超前，领跑市场中等价格高档物业四维景观写意人生完美配套尊贵生活强势整合资源系列优惠权益项目客户定位酒店式公寓单身贵族白领阶层小型公司以及外地常驻或来昌较多的商务人员等解读理智执着他们已然是这个城市的主流精英，他们见多识广，他们更多的对金融资本有特别的关注，他们能够迅速接受新事物，他们懂得努力最后奖赏自己的就应该是星级享受。选择新环境，新咖啡，新空间。在挑选单位时保持他们贯的处世原则理智执着。看了很多样品，还是选择这里，只为有太多的价值认同与之和谐。高层住宅白领阶层高层公务员企业高级管理人员私营业主，解读稳健挑剔他们是这个城市的成功人士，代表着这个城市的骄傲，是这个城市言论与行为的风向标。他们可能在老城本身就有居所，选择这里的原因是喜欢新区的规划和环境，以及发自内心种境界的共鸣。选择新居所的行为带有他们在商场和工作上的作风稳健挑剔。虽然现在尊宅很多，但他们仍在观望，真正的原因是他们很难找到环境分析按照开发项目部分售出来计算。项目建设经营期两年半。效益评价货币本位为人民币贷款利率为销售收入测算本项目销售收入是建立在市场相对稳定，工程如期进行完成的基础上测算出来的。项目酒店式公寓商业高层住宅车库营销周期可售面积个单价元元个总价万元汇总总销金额万元另留有近平方米酒店裙楼物业自用。总成本土地成本万元开发成本万元销售及广告费用万元贷款利息万元项目总成本万元税金与利润测算毛利润万元万元万元上缴综合税率为万元万元纯利润万元销售利润率万元万元资金利润率万元万元财务指标评价本投资分析报告从全部投资角度经现金流量测算，得出主要评价指标如下财务内部收益率财务净现金值贴现率万元动态投资回收周期年静态回收周期年财务现金流量表单位万元序号项目名称建设经营期基年第年第二年第三年现金流入酒店式公寓销售率商铺销售率住宅销售率地下车库销售率现金流出投资总成本税金净现金流量累计现金流量净现值累计净现值损益表单位万元项目年年收入销售房屋收入出租面积收入小计营业税出租收入成本建设成本营业成本小计项目累计营业利润综合税税后利润偿还贷款利润可分配利润风险分析房地产的投资风险主要来自下列几个方面立项不合理。例如楼盘功能和地理位置不符合市场需求，造成销售困难，甚至无人问津。市场定位不准。例如高层与别墅的关系，市场需要高层楼，结果盲目追求高端而建设别墅，这样就会造成楼盘销售很慢，资金回笼困难。资金不到位，造成建设周期长，以致错过了热买的大好时机，或者市场楼盘饱和，也对销售不利甚至成片积压。结果资金不能回笼，财务和管理费用增加，社会信誉度降低，后果不堪设想。根据以上分析，我们的应对策略为确定项目酒店式公寓高尚住宅时尚商业的准确定位，迎合客户投资与居住功能的需求，保持市场优势差异，以旅游商务为引导，适度的产品超前保持项目强劲的市场竞争力。引入海航集团酒店经营管理系统相思林大酒店等强势品牌，确立项目市场领导地位，为购买者提供强大的投资保障系统。举办商务西进运动财富论坛高尔夫球嘉宾会福布斯南昌财富人物评选顶层产权总统套房拍卖会等系列活动，激发客户购买欲望，通过沟通，进步促使客户产生购买行为。确保迅速回笼资金，创造项目较好利润。本项目的风险主要来自如下几个方面建安成本售价开发周期建筑面积销售状况等。而这些风险因素又受政治经济社会条件的影响。盈亏平衡分析销售面积盈亏平衡点万元元平方米平方米销售率平方米平方米销售价格盈亏平衡点万元平方米元平方米敏感性分析从以上诸项财务测算结果表明，总投资售价水平销售状况是影响项目收益的最敏感因素，故而企业因对这个问题予以重视。针对销售利润的评价指标，分别算出上述售价和建设投资变动两因素增减变化情况。项目方案基准方案售价变动建设成本变动销售利润万元第八章评估结论项目建成后，全部投资的财务净现值为万元，包括建设期的静态投资回收期为年。本楼盘地处红谷滩地段，立项合理，市场定位准确，价格又合理，因此楼盘必受消费者亲睐。销售形势也必然很好。对于市场风险，我们进行了认真的分析，又有很有力的防范措施，因此可以化解风险，使资金快速回笼。综上所述，本项目是个较为理想的可行项目。通过市场调查及经济指标的测算，本项目无论从社会效益还是经济效益上讲都是可行的。风水格局价格服务等方面都令人满意的房子。项目价格定位及策略由于本项目规模小，开发周期短，但因有住宅与酒店式公寓两种产品共存，所以必须分两步走，尽量化冲性为共性，以利于市场运做。且在销售过程中还会有许多无法预计的因素发生，在此我们针对项目开盘总体定价参考前面所列市场竞争楼盘及可类比项目价格及其去化情况，以确定我项目目前价格，后续销售过程中，将视市场情况变化作相应调整，在今后的工作中作进步分析。酒店式公寓简装在老城区般为元平方米，恒茂国际华城精装为元平方米，住宅目前红谷滩中心区均价在元平方米左右。酒店式公寓全精装元平层住宅，期推出套，现基本售完。居室居室居室复式理想家园泉水湾总规划套，首期推出套多层住宅，现项目二期基本售完。居室居室复式对市场分析可以看出，最受市场欢迎的户型是平方米左右的二居室和平方米左右的三居室，销售率高达和居室市场推出即抢售空，可见其受欢迎程度四居室和复式因为面积较大，总价较高，在居住功能上非般家庭需要，所以没有形成火暴热销我们项目产品开发高层住宅和产权式酒店，住宅平方米左右的二居室和平方米左右的小型三居室为主力户型，新颖独特的产权式酒店等户型都能很好地迎合市场的需求，为占领市场空缺打下了坚实的基础。第四章项目概要项目概况项目名称海航白金花园地理位置本案位于红谷滩中心区，南至商业银行住宅区接红谷八路，北达汇龙名都接红谷七路，东临红谷大道，西接红谷五中接丰和大道。其中项目与汇龙名都红谷五中之间的规划路正在修建中。总占地面积合同出让面积平方米，实际用地面积平方米。总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米综合楼含酒店式公寓建筑面积平方米，裙楼部分约商业配套建筑面积平方米地下室面积平方米。容积率绿化率建筑密度投资分析的目的依据原则和范围投资分析的目的本案投资分析的目的在于对南昌住宅市场及本案所在区域红谷滩市场详细调查研究的基础上，结合本案的初步规划方案及产品定位，对项目的社会经济效益进行评估，判断项目经济上的可行性，以合理有效地利用资金取得较高的经济和社会效益。投资分析的依据市场调研及定位部分确定的相关指标，如产品定位价格销售计划本项目的规划设计方案及相关经济技术指标项目建设开发设计方案项目开发周期，资金筹措及投入情况行业般获利能力国家及南昌市有关建筑工程技术方面的标准规范指标等资料南昌市土地城市建设房管部门规定的有关税费标准考虑到本案周边生活配套设施较为齐全，本案在进行经济测算时认为红外线的市政设施接驳点应俱全，所以本案的经济测算认为红外线基础设施费为零。投资分析的原则和范围原则按照规定，申请项目应有的自有资金。本报告按照全部资金来源为贷款的情况进行计算，即考虑了自有资金的时间价值。范围本报告研究的范围主要侧重于项目的投资估算开发进度安排财务效益指标分析及风险分析等内容。第五章开发建设营销方案方案设想项目分析优势劣势公司品牌在当地具有较强影响力项目地处红谷滩中心地段项目规模不大，开发周期短，较为灵活，有利于市场运作交通便利，交通网络四通八达，等多路公交车可到达项目项目为相对地标性建筑，俯望全市风景综合配套齐全酒店式公寓模式强势导入，赢得市场海航集团品牌相思林实业品牌效应支撑海航酒店管理成熟运做模式降低风险周边南昌五中中寰医院菜场商业银行等生活配套齐全。项目周边商业配套尚未完全到位目前区域市场成熟个案林立，竞争对手已完成品牌渗透，本项目品牌处于成长期还需要培育规模不大，小区内公共空间相对有限南面两栋楼七层以下间距较小，影响购买指数高层物业相对多层购房总价要高。机会点威胁点国际经济大气候较好，中国成功加入，促使商务活动加剧升级南昌市经济得到高速发展，旅游商务活动频繁项目所处板块市中心板块直为强势板政府对房地产市场宏观调控力度加大，无形中增加了开发成本和形成市场观望本地支柱产业有限，后续消费能力相对薄弱外地地产大鄂不断挺进，品牌维护难度大，市场优势难以持久，竞争加剧块，具有板块品牌优势现有区域到本项目开盘时同类产品推出量不多，具有较大市场空隙红谷滩中心区已开发的商住楼已基本售罄，房源有限，本物业属相对稀缺产品。区域消费者对新产品认知度有限，市场宣传力度需加大，宣吃苦耐劳精神，认真负责招聘，学历无要求项优点，种畜都来源于美国和加拿大。银狐又因银毛有多有少，在毛皮市场上被分成全银，四分之三银，半银和四分之银等四种类型。另外还有完全无银黑狐皮，也有完全纯白白狐皮，这不是北极产白狐，而是赤狐白化型，为数更少。在饲养场中，经过人工选种，又培育出所谓白金型珍珠白金型冰川蓝型等更多不向色型，所以比赤狐皮更为贵重。貂又名貂鼠。体细长，色黄或紫黑，种类很多貂属是食肉目鼬科动物中属。大部分貂属动物都居住在树上，以松鼠为食，它们食物还包括小鸟和蛋。貂在中国主要产于东北地区，有多个品种。属珍贵毛皮动物。般家庭养殖为水貂，国际上貂皮大衣较为畅销，越来越成为尊贵身份象征。