本体分析市场分析项目定位前提基础条件针对经济测算方法通过对项目本体及市场情况的了解，我司认为，不论是新农居项目还是别墅项目随着区域的不断成熟与发展，都存在操作的可能，两个地块都存在储备价值。对此，我们将针对新农居地块商品房部分及别墅项目的可行性定位分别作出阐述。定位必须满足如下前提针对新农居及别墅所处区位而言。项目的定位成立需满足如下条件区域规划及发展按照政府规划目标如期执行交通网络条件支撑项目运营政府对本区域发展进行大力宣传，造势配合项目整体入市为等待区域成熟，地块的开发闲置年限应与政府协商，得到更宽裕的政策支持区域内农业观光园等项目初具规模，逐步发展。定位所要满足的时间量区位的成熟度将在很大程度上影响到项目的入市时间，结合规划的实施时间，我司建议两个地块的开发时间分别如下新农居商品房部分由于受到当地市场发展趋势及客群需求的影响，我司建议在年年进行启动销售，能够产生良好销售预期，在此期间先行进行规划设计工作，有条件的话可先行施工体验区，加大销售成功筹码别墅地块由于周边农业园与高尔夫球场等省长工程进度较快，所以我司建议可以在年进行项目启动，先行建设体验区，年对外销售。新农居地块片区开发定位针对新农居商品房部分，我们通过对市场的分析及对本体的认知，我们有如下认识整个石家庄的开发的主力区域仍集中在二环周边，非主力区域的客户认知度不高，存在定空间抗性。二环及三环之间仍未真空地带，是未来发展的重要方向，对本项目所处区位产生严重截留。所以产品定位需要差异化引领，及寻找具有区位抗性的产品组合。在客群认知方面，大众对二环外三环内区位接受程度仍然很低，所以如果做与城内相似产品极易受到客群对区位的理解影响。二环三环石家庄地图所以要根据地块所在的区位及客群需求特征去定位项目。新农居商品住宅部分定位开发定位借助万科模型从区位上看，本地块属于郊区发展模式，在中国万科在这方面有很多的成功经验，所以我们需要借助万科的产品定位模式找到自己的产品发展方向及客群属性。新农居商品房部分定位通过对万科定位模式的研究，我司认为本地块位于城郊属于万科定位模式中的低密度产品四季花城系列，所以针对本项目定位有如下建议产品定位城郊低密度产品，建议容积率在左右，产品类型为花园洋房或花园洋房与部分小高层高层相结合的产品，小高层高层产品延后推出。针对客群具备舒适居住功能，可以作为第二居所距城市中心距离，客户向往更优雅的环境，逃离城市喧嚣，同时考虑父母养老或休闲的需求。为二次及二次以上置业人群。且年龄段以岁为主。产品风格能带给客户别养的休闲体验，同时利于提升项目整体形象，反应出高性价比，建议产品风格为托斯卡纳或欧式风格洋房。新农居部分定位地块位置虽不是传统别墅区，但由于周边现状及规划发展滹沱河高尔夫农业产业园及市场需求空白，适合做经济型别墅。别墅部分定位通过对别墅市场的分析及本地块所处区位的现状及规划，我司认为本区域非传统别墅区，但随着农业观光园滹沱河景观带高尔夫球场及西部新城规划的旅游内容的逐步丰富，本地块具有较高的开发价值，但规划的实施需要时间，从客群接受的程度来看，经济型别墅由于总价关系低，产品更容易实现快速销售，且对周边资源依赖性较传统别墅居住区较低。从别墅市场情况发展开看，目前别墅类产品的总价均在逐步走高，适应人群也逐步变窄。而随着经济的逐步发展，石家庄人均收入已经步入个新的阶段，中产阶级正在不断壮大，从目前市场的总价关系上看，经济型别墅存在很大市场机会。客群定位新兴城市中产阶级，向往体验别墅生活，身为政府干部或企业中层管理者，有生活品味，非首次置业，兼具投资功能，年龄在岁之间。报告结构问题界定本体分析市场分析项目定位前提基础条件针对经济测算方法目的本部分报告针对新农居商品房部分及别墅部分分别作出测算，主要为论证如下两个方面新农居商品房部分分别对三个村及七个村体量不同，容积率不同以及开发周期不同的前提下进行测算，得出是否满足开发商的利润收益预期别墅地块部分在什么样的容积率及土地成本的前提下能够实现企业对利润的收益预期预期同上。说明新农居商品房部分小独栋均为元平米。售价设定周期设定容积率为.均价年年年年年年年产品构成价格基准价格涨幅,.,.,.,.,.,.联排,.,.,.,.,.,.,.,.小独栋,.,.价格及变动期二期三期价格增长率四期入市静态价格联排售价为元平米。入市静态价格小独栋售价为元平米。设定每种产品价格年增长幅度为。销售周期为年。图示时间为示意，实际按具体发生年份为主产品线设定容积率为.联排小独栋合计容积率产品占地面积比重产品线定位建筑面积比重建筑面积占地面积产品线定位为联排加小独栋，总建筑面积为万平米。其中小独栋占建筑面积的，联排别墅占销售面积的。容积率为.联排容积率产品占地面积比重产品线定位建筑面积比重建筑面积.占地面积产品线定位为联排，总建筑面积为.万平米。其中小联排别墅占销售面积的。别墅地块经济测算结论通过对经济测算图标的分析，得出以下结论由于本地块为农业园附属用地，拿地时能获得定优惠。同时为保证定开发利润，拿地成本建议控制在万亩左右。抵御非别墅传统区域及自然资源不足带来的风险。作为别墅立项，把控适当的容积率能够保持项目的舒适度与市场竞争力。通过经济测算，我司建议容积率在之间，最好能取到最大值.。便于后期产品规划变更。谢谢聆听！按照个村及三个村两个方案分别进行测算，这样利于对比，便于领导对开发规模作出决策。在容积率方面按照新农居部分容积率.及.进行考虑，对不同节余用地进行分别计算成本及节余用地不同。可行性方案计算采用的商品住宅部分容积率为.及.低密社区。新农居商品房部分经济测算新农居商品住宅部分经济测算别墅地块经济测算农业园别墅地块评价体系外因影响因素宏观经济宏观经济处于高速发展期，城市人口生活水平持续提高规划现状省长主持项目，位于规划中的农业观光带，未来高尔夫球场，农业采摘园，农业观光园，滹沱河沿岸景观带将极大提升区域资源价值。规划小丰路直达项目地块，临近啤酒厂德国别墅区，提升区域形象配套影响小丰村配套欠缺，主要依赖岗上镇，但别墅产品决定其对配套的依赖性较小，开车好到达就进集中配套。无自然景观资源，降低项目价值市场因素非热点别墅板块需自造资源，弥补市场竞争不足区域无对比项目，有自主定价权发挥成本优势内因企业目标政策机会可利用农业产业观光园项目获得土地，拿地成本较低。销售周期在定位准确前提下，销售周期可以得到保证。地块条件地块价值地块资源条件较好，周边人造资源逐步成型。成熟度低，居住价值将逐步提升。发挥旅游地产优势，规避非主流别墅区的传统。发挥农业项目与别墅项目的联动优势，做经济型别墅。站在市场化的角度别墅市场除传统区域外又新增滹沱河片区，沿滹沱河水面将形成部分别墅区，但本区域非石家庄市场传统别墅区，且周边无自然景观资源，从市场认知度区域发展趋势及市场需求等方面，我司认为本地块应该定位为经济型别墅，以性价比及人造旅游环境吸引客群。充分结合农业采摘及产业项目，为了西部新城规划等宏观规划利好，做体验式别墅区。站在政府角度政府希望农业产业观光采摘高尔夫球场及别墅区形成个良好的区域氛围，多种业态组合，步步提升区域形象。做好城市示范标杆。别墅地块经济测算经济测算别墅定位容积率范围假设地价可承受地价•地价不确定•容积率不确定•需要假设产品线，固定每种产品线的容积率，进而得出项目总体容积率。•本次测算采取假设法，通过对不同土地价格，不同综合容容积率下的利润敏感性分析得出对开发商拿地成本及容积率的建议范围。测算范围选择测算时所用的容积率范围在之间，取.分别进行计算.对应产品线为联排小独栋联排小独栋联排测算时所用的地价范围在万亩万亩之间，取万万万万分别进行计算。通过对不同容积率与地价的组合找到最佳方案。容积率对应产品线.联排小独栋.联排小独栋.联排产品线设定联排小独栋合计容积率产品占地面积比重产品线定位建筑面积比重建筑面积占地面积产品线定位为联排加小独栋的产品线，总建筑面积为.万平米。其中小独栋占建筑面积，联排别墅占建筑面积。容积率为.成本设定序号项目可售面积单价元总价万元说明投资与成本费用估算,.土地费用.,土地出让金.,契税.土地费用的拆迁补偿费用前期工程费用..基础设施建设费.,.,建安工程费.,.,.联排.,.,.小独栋.,.,.建安成本变动容积率为.地价分别为万亩万亩万亩万亩。建安成本联排区滹沱河生态休闲产业区北部装备制造业与高技术产业区机场临港产业区区域位置西部京珠复线产业带形成丘头石化循环经济区良村生物医药科技产业区滹沱河生态休闲产业区北部装备制造业与高技术产业区机场临港产业区。规划区域位于西部京珠复线产业带中部，是京珠复线产业带中部节点，承担相关服务配套功能。区位规划之产业布局规划区域的发展前景良好，有利于房地产开发。•整体规划为将基地打造为崛起在藁城西部的经济新城镇•机场路和小丰路的修建将改善区域交通条件，轻轨号线岗上站的规划会提升区域价值•滹沱河生态休闲区良村生物医药产业区丘石头石化循环经济区的建立将拉动区域整体发展，也会为基地带来大量客源。区域位置滹沱河滹沱河生态休闲产业区良村生物医药产业区丘头石化循环经济区基地区位规划之城乡统筹石家庄藁城市现代农业产业园区•石家庄现代农业产业观光园项目位于藁城市岗上镇，是集生态农业观光旅游现代农业生产示范休闲度假等多功能于体的省重点工程项目。规划总占地面积亩，包括亩的标准高尔夫球场其中核心功能区亩•观光园期主要建设内容分别为四季果园四季花园四季菜园四季瓜园和农业生态餐厅•国家对农业发展的政策支持与河北省政府加快发展旅游业的决心是观光园项目成功的最大利好，该项目也将对提升区域整体价值带动区域经济发展产生积极影响。区位规划之农业产业园规划区旅游项目构成表项目类型项目具体构成及相关旅游产品康体类高尔夫高尔夫球场五星级酒店度假地产温泉温泉浴场五星级酒店会议中心度假地产骑马赛马场训练营马术俱乐部滑雪四季滑雪场野外拓展国际拓展训练营娱乐类主题公园农耕历史文化园未来农业科技园农家乐民俗大院农家酒吧街绿色农副产品集市观光类农业观光采摘园农事体验园现代农业观光基地生态旅游滨河湿地公园湿地植物展示园观鸟站文化古迹台西遗址文化园区域内部及周边旅游项目类型丰富，相关配套产品完善，预计为未来石家庄新兴旅游区域。•规划区旅游项目丰富，分为康体类娱乐类观光类。•针对客群主要为石家庄市及藁城市的政府公务员离退休人员和企事业管理人员。•规划中的镇区旅游资源吸引游客流量预计在年达到万人次，年达.万人次。区位规划之旅游资源区位规划之岗上小区小区平面设计图小区规划效果图基地本体优势与劣势并存机会与威胁同在，总体结论可以概括为现阶段