化现象较为严重户型设计较为般，虽然户型多样，但外观粗糙结构简单，面积大总价较高，性价比低业态分析据统计年至今瑞丽市主要项目中，纯商业项目仅个，为云南煤化集团的“翡翠大道”建筑面积。商业比重占总项目较大比例的项目有祥瑞家园.，华盛商业广场.。将商业部分纳入商住项目，按建筑面积统计，其比例如下商住住宅物业比商住住宅三瑞丽房地产市场分析二物业分析据统计目前市场上已售在售项目中，各物业类型所占个数比例如下从各建筑类型的区域分布来看，高层住宅项目集中于城区中央，而多层住宅项目与商住项目则位于城区外围地带。三价格分析随着年瑞丽特区地位的确立，瑞丽房价路飙升，多层价格由年的元飙升至现在的元左右，独栋别墅由当初的滞销到如今元的均价。四客户分析客户来源从目前市场上已售罄项目的客户成交情况来看，客户主要有以下类外来经商人士从多个项目的客户来源方面来看，外来经商人士均占有定的比例。年之前经商人士普遍青睐商住楼，主要是因为商住楼的可经营与自住功能，更看重经济型。而从目前来看，经商人士收入逐步提高，开始注重生活品质，住房消费已经倾向于普通住宅。而且经商人士的商业嗅觉极其敏锐，多数经商人士已经形成投资房地产的习惯。目前多数外来经商人士并无舒适性居所，多数仍居住于自有的商住楼。我们在与当地浙江商会人士的访谈过程中发现，该部分有很大的购买力，且住房习惯也发生了变化。瑞丽当地消费者目前当地消费者主要年龄段在岁，以公务员事业单位员工个体工商户和农村富裕人群为主，多数是因为自身住房需求，投资性购房占比约且有上升趋势。缅甸华侨据统计数据显示缅甸拥有华侨万年，且多数华侨最终的选择都会回到国内。其原高端产品有效需求不旺盛，人们对提高居住素质的驱动力不足，高价位产品难以形成强劲的销售态势，对项目开发进度和资金回笼产生压力，目前市场上销售状况良好的项目主要以中低档项目为主。竞争风险瑞丽房地产市场虽处于初级发展阶段，但有效需求形成的市场容量相对较小。出于对瑞丽房地产开发预期看好，众多企业投入到瑞丽房地产开发行业。可瑞丽近期新盘迭出，整个住宅市场竞争激烈，未来段时间，市场的供给量更大，使得本项目面临较大的竞争风险。为很难进入缅甸主流社会政治动乱无安全感禁止中缅通婚等。其中有许多生意人士选择留在瑞丽，但从购房方面来看，比例日益增长，且多数采用由国内的亲戚代购，代购的原因是因为户籍关系。客户比例从近期销售的楼盘客户比例来看，外来经商人士与当地人仍就是住房消费的主力军。以下为瑞丽江花园与竹林雅苑先期的客户比例。从投资消费比例消费心理区位不敏感瑞丽市房地产市场从近年来才有了明显的发展，而城区面积较小，当地人普遍使用摩托车电动车小汽车等交通工具，从而使得对区位偏远感受较低。对品质关注度低瑞丽市房地产市场正处于住宅产品初级消化阶段，目前并未上升到对品质追求的高度。预期看涨社会经济不断发展城市化进程全面加速开发开放试验区的确立，使得整个瑞丽住房消费群体的消费热情和投资积极性全面提升。消费习惯消费偏好及特点华侨注重安全偏好住在瑞丽江内围瑞丽市内，次性付款居多。瑞丽当地人对电梯房接受度较低，偏好多层尤其层，价格敏感度高，按揭居多，已经有住房投资意识。外来经商人士注重户型价格敏感度低投资意识强，次性付款与按揭均有。总价承受能力消费发展趋势外来经商人士在改善自身居住环境的基础上，亦热衷于投资房产瑞丽拥有约万外来常住人口，且多数以经商为住，其住所目前分为两类，类是居住于自购或租用的商住楼，类是租用普通单元房该部分人群有很强的消费能力，若半有置业意向，并以口之家计算，约需要套住房。当地消费者上升到第二主力购房群体，投资潜力巨大瑞丽城乡富裕人群较多，农村多种经营收益丰厚，城市人口从事第三产业者众多，随着瑞丽经济的蓬勃发展，当地富裕人群开始热衷进城置业和敢于进行房产投资。房价的逐渐走高，市场开始呈现两极分化。潜在客户问卷调查情况潜在客户问卷调查，在产品要求上带有定的“理想色彩”，但就其在户型面积以及总价承受能力等方面，均具有定的可参考性。客户意向户型分析客户意向面积分析客户意向单价分析客户意向总价普通住宅分析五普通户型分析以下三个项目的户型，在市场具有很大的代表性，特选以下三个项目的户型做分析。从以上三个项目来看，户型比例如下从问卷调查方面得出的户型面积意向为以下的.的.的.的.以上的.。小结普通住宅市场供应量偏大高层商住项目为主导物业年前价格攀升速度较快，年后上涨幅度减缓当地客户与外来经商人士为主要购房力量投资客比例占购房消费群体的左右，投资客比例较大消费者预期看涨受总价制约，普通客户将压缩需求面积高端客户依然青睐独栋别墅针对该市场，必须得有准确的客户定位，否则在销售上将产生很大问题。.市场风险分析风险具有可测定的不确定性，根据项目开发周期较长风险的来源和内容不同，结合本项目及项目所在区域市场状况，归纳出以下几点主要风险购买力风险从宏观面上来看，瑞丽目前的住宅市场在表面繁荣的背后，隐含着定的问题。部分居民限于收入水平，月日开盘。内部认购套左右，认购重点单位瑞丽公安系统等祥瑞家园高层小户型销售现房东方毅高层价格未定，认购意向为教师群体东盟商城商住沿街已售泛亚国际住宅商业住宅商业住宅商业月日开盘，现在做内部认购类别项目总建面面积区间物业形态套数均价元备注别墅乔瑞玉苑别墅高层期，二期未定年至今，因规划调整，迟迟未开盘，认筹客户流失严重。勐卯古镇独栋独栋别墅多层独栋多层住宅别墅期已销售，别墅售馨未开盘国门公馆高层商业未定未开盘贝叶湾别墅公寓商业未定未开盘，会员卡办理中潮都国际住宅公寓住宅公寓写字楼住宅公寓未定未开盘，计划月开盘，现售卡元张，优惠房价。鑫盛时代家园底商高层住宅商业内部销售，已售左右印象瑞丽商墅酒店式公寓商业未定未开盘国门春城双拼独栋别墅未定未开盘上述针对目前瑞丽市在将售可研究项目总计个，总建筑面积，总套数套。其中在售项目个未开盘项目分别为国门春城国门公馆潮都国际贝叶湾鑫盛时代佳园瑞丽印象据调查了解未开盘项目产品预计将在年底或年上半年推出产品。在下节个案研究中，将对景成新城荣里香莎等项目进行全面分析。五个案研究祥瑞家园项目名称祥瑞家园开发公司祥成房地产开发有限公司占地面积.亩总户数套容积率.物业类型高层建筑面积.预售量套绿化率发证日期装修情况毛坯楼高层建筑密度开盘时间项目地址瑞丽市麓川路东侧号售楼地址项目现场销售电话建筑结构框架户型情况户型面积套数备注项目共栋，每栋层，其中层为商业，层为住宅。商业面积为.两房套三房套跃层套项目点评项目优势市政配套优越，社区周围就有瑞丽中，勐卯小学，九州医院菜场邮局电信等，交通便利。项目劣势体量较小靠近市区，比较吵闹，居住品质较差。但销售价格定位不能准确把握，导致大批客户流失和观望。户型单卖点不足溢价功能小。主要客户群住宅附近学校的教师，为了子女上学便利的家庭，以及附近珠宝街商户。营销解析企业内部就定价未能统，导致大批客户流失和观望。隆云荣里香莎项目名称隆云荣里香莎开发公司瑞海房地产开发有限公司占地面积亩总户数套容积率.物业类型别墅建筑面积.预售量套绿化率成新城开发公司瑞丽景成集团占地面积亩总户数套容积率.物业类型别墅公寓电梯房建筑面积预售量绿化率.发证日期装修情况毛坯认购时间.项目地址瑞丽市国道南侧售楼地址景成酒店办公楼销售电话建筑结构框架户型情况类型面积区间价格元备注认购以来销售状况不佳，长期未售出房源别墅报价元认购优惠住宅高层多层均价元认购优惠均价元认购优惠项目点评项目优势本地知名实力开发商良好的关系网和客户资源公司多元化发展，客户可享受到多方面优惠。项目劣势距离市区较远，生活不便交房时间较长年别墅面积普遍偏大，购买力受限。主要客户群政府高层人员外地来瑞经商的商户华侨。星河蓝湾项目名称星河蓝湾开发公司瑞丽市融腾房地产占地面积亩总户数套容积率.物业类型商铺公寓别墅建筑面积预售量开盘时间年月日项目地址瑞宏路中段售楼地址瑞宏路号销售电话建筑结构框架户型情况类型面积区间价格备注内部认购套左右。大部分为公安系统住宅均价元别墅均被关系户预定，价格未公示项目点评项目优势位于市区内，交通便利，周边配套相对齐全项目劣势楼间距较小，部分户型采光差，位于老城区内，待火车站建成后，这片会更繁荣，生活方便的同时喧嚣吵闹治安等的问题也会随之而来主要客户群当地公务员居多。翡翠园项目名称翡翠园三期开发公司瑞丽市鸿运房地产开发有限公司占地面积亩总户数住宅多套商业多套容积率.物业类型商铺公寓别墅建筑面积预售量开盘时间项目地址瑞丽市新光路西段售楼地址项目旁边销售电话建筑结构框架户型情况类型面积区间价格备注住宅售馨，商业销售率住宅元商业元项目点评项目优势户型合理交通极为便利，与中学小学医院电影院农贸市场等教育医疗生活服务网点相距很近，是理想的住宅区位项目劣势工程质量较差口碑差主要客户群当地公务员居多。东南亚商住城项目名称东南亚商住城开发公司瑞丽江投资开发有限公司占地面积亩总户数别墅套住宅套商业套容积率物业类型商铺公寓别墅写字楼建筑面积预售量开盘时间项目地址姐岗南路国道和瑞丽江广场交界处售楼地址瑞江路销售电话建筑结构框架户型情况类型面积区间报价备注住宅已售，商住已售，别墅未售独栋别墅元双拼元住宅元商住元项目点评项目优势楼盘居住品质较高，户型布局规划合理，交通便利，靠近瑞丽江广场，分期开发，有利于资金的快速回收社区配套完善项目劣势户型单人气发证日期装修情况毛坯建筑风格欧式建筑风格主要客户华侨外地商户开盘时间交房时间年月项目地址瑞丽姐告边境贸易区北上大道售楼地址项目现场销售电话建筑结构框架户型情况户型面积区间套数价格备注项目共户，按单排双排三排均匀分布，项目有亩的高尔夫球场。别墅区中心有平米的江景会所。剩余大约套未售。套报价元实价元平米项目点评项目因地制宜，运用“透景式”开发理念，轻松将滨河景观和高尔夫练习场揽入怀中，定程度上避免了地块狭长和面积较小无空间打造景观的局限性。样板间.米挑高大堂独立私家花园及景观泳池树立起了产品独特的市场差异化。但销售现场的包装客户接待秩序管理不够专业及定价偏高导致高端客户流失和观望。主要客户来源外地来瑞经商的富商华侨姐告做外贸业务的公司高层人士。竹林雅苑项目名称竹林雅苑开发公司瑞丽建和房地产开发有限公司占地面积.总户数套容积率.物业类型多层建筑面积.预售量绿化率发证日期装修情况毛坯建筑密度.开盘时间年年初项目地址瑞丽市环城西路东面售楼地址瑞丽市姐告路号建筑结构框架户型情况户型面积套数备注项目共栋，每栋层，期开盘栋，共套已售完。目前期在售，期目前推出栋共套。房厅房厅房厅均价价格区间项目点评项目优势市政靠近瑞丽三中菜场交通便利地处瑞丽至姐告瑞丽至弄岛的咽喉之地，是瑞丽西部扩张的必经之地社区配套完善篮球场网球场健身场双语幼儿园社区公园项目劣势楼盘品质较差外形户型，不能吸引高端客户用同期开发，不利于资金