户群体的未来收入增长的情况的条件下，本项目拟定家庭月收入在元以上的目标客户群完全有经济能力购房本项目住宅。四综述在市场消化能力方面，由于该地块天津目前重点改造的南开路志成道至普济河道段的中心区域，临近普济河道榆关道和天津中环线，交通便利，地理位置相对较佳，周边生活配套齐全，价格水平较迎合拟定目标客户群体心理价位和实际购买力，故在满足该区域市场需求和吸引目标客户方面具备较大的优势。从拟定目标客户群的数量上和购买力上，项目拟定目标客户群体完全可以消化本项目。二产品定位产品定位为中档普通住宅小区形象定位简约便捷健康人文生活产品定位的原因本项目位于重点改造和规划中的南口路生活区，而目前该区域内基本上都是低档商品房住宅，本项目相对同其他在建楼盘或次新楼盘相比，具有规模优势，故本项目适宜定位为中档住宅小区。定位为中档住宅小区，有利于在区域内树立本项目的产品形象，与目前低档次的商品房住宅相区别，本项目从产品档次价值和价格上都能较大程度迎合拟定目标客户群的实际需求和购买力，以求最大程度的赢得市场。本项目周边超市医院菜市场等等生活配套齐全，世纪联华易初莲花等大型超市近在咫尺，新建中的天津第医院与本项目距离不到米，离南口路菜市场仅米的路程。本项目周边污染源极少，绿化程度高，临近北宁公园西沽公园北运河等休闲娱乐场地，具有健康生态的生活环境。本项目周边重点名校林立，如河北工业大学育英里小学铁小二中十四中以及天津外院附中等，具备较为深厚的人文底蕴。三户型定位根据天津市房地产政策情况房地产供求状况区域内楼盘状况，并考虑目标客户群的需求状况，确定本项目的户型定位。按照建设部等七部委通知，天津市明确了普通商品房的标准建筑容积率在以上单套建筑面积以国家规定的平方米为标准上浮。随着普通住宅产品主要供应区的价格上涨，市民基于控制购房总价的实际需求，对功能齐全的中小户型较为认可，对于此类产品需求量较大。区域内楼盘户型定位主要以中小户型为主，如金品家园户型主要以小两居和的大两居小三居为主。另有部分的居室户型，而大面积户型相对较少户型面积有和。经调查，项目目标客户群的住房消费能力在万元，对于两居以内的三居等经济型户型需求量较大。拟确定户型面积如下表户型面积以下以上比例户型室厅室厅室厅室厅室厅室厅室厅室厅室厅四项目方案评估意见由于本项目所在的区域属于天津楼盘价格和产品档次相对较低的城区，该区域消费群体收入水平有限，对产品的价格和总款的敏感程度最为强烈，因此控制开发成本，对吸引有效需求尤其关键。同时考虑到该地块的经济技术指标，因此建议本项目产品定位为中档产品，以中小户型为主，以层板式小高层为主，辅以部分层点式高层住宅建议项目规划设计时可以适当考虑少量板式层多层住宅，采用简约建筑风格明朗的外立面效果优美社区景观完善社区配套及人性化的物业管理来突出本项目的简约健康和人文理念。第四部分项目的经济分析项目总体经济技术指标地块出让为净地出让，面积公顷，合亩。用地性质居住建筑密度容积率绿地率。出让年限年。由于本地块经济技术指标要求，本项目拟建各项物业如下表项目数量备注住宅地下车库地下车库军民两用二项目开发建设的组织与实施计划建设方式建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效的控制项目的工期成本质量。二开发方案设想与分析由于我公司首次在天津开发地产项目，且对天津市场认识上存在定的不足，综合考虑本项目开发风险的规避以及项目未来定价策略调整，本项目拟分两期滚动开发。第期将在本地块南半区开发，约完成建筑面积万其中含地下车库约万，并完成销售中心样板楼工程。南半区紧邻南口路，便于本项目成熟社区规模的形成和人气的聚集，同时有利于本项目前期的推广和二期的造势，最终有利于整个项目的运作和资金的快速回笼。第二期开发北半区，约共计万其中含地下车库约万，最终完成整个项目的开发。随着北半区的建设，本项目的人气更加聚集，加上小区的成型，配套设施完善，销售价格有望提高，获得较好的利润。三开发进度开发期为个月，前期规划设计勘察测量手续办理招投标等共需个月建设期为个月，室外配套在楼体封顶后个月内完成，工程开工的第个月开始销售。整个项目建筑工程竣工个月后销售基本结束，销售期共计个月。建设进度安排如下第期年月年月第二期年月经济效益分析项目销售净收入，万元项目总成本，万元成本利润率销售利润率总利润，万元财务净现值，万元财务内部收益率财务投资回收期年通过经济测算，项目具有较高的经济收益，获利能力较强，且通过盈亏平衡点分析得知项目虽然有定投资风险，但是具有较高的投资价值。项目从建设规模规划用途地价投资规模投资机会等方面看，都适合公司发展战略的要求。同时项目符合市场需求，目标客户明确。二拟投资理由及潜在风险拟投资理由天津是环渤海经济圈核心城市，区域位置优越，城市发展潜力巨大，特别是国家十五发展规划将天津滨海新区纳入国家发展战略，天津的发展面临空前的发展机遇。天津特别是天津滨海新区的发展被学术界喻为继珠江三角洲长江三角洲后的中国经济增长的第三极。在年月份的国务院常务会议原则通过天津城市总体规划年，明确了天津建设成为中国北方经济中心和国际港口城市的发展定位。天津市国民经济稳步快速增长，居民生活水平提高迅速，城市居民购买力相对较强。外加天津近几年来旧城改造拆迁规模较大，市场需求较大。南口路志成道至普济河道段沿线为河北区未来年内重点拆迁改造的地段，也是规划中的重要居住区域，本项目正处于该区域的中心位置，具备较大的升值潜力。意向地块从开发规模经济效益和土地获取资金要求等方面均符合公司发展战略和实际情况。二潜在风险天津市近年来土地价格上涨较快，房价相对上涨较慢，目前土地成本偏高。意向项目处于天津市区房价相对较低的河北区，该地块周边是河北区重点规划建设的居住集中地带，具有较好的升值潜力，但目前意向地块周边均为待拆迁企业，升值潜力还不能马上体现。虽然河北区和红桥区年度的拆迁量将高于年的拆迁量，但天津市年度整体拆迁量将有所放缓和控制，有拆迁带动性需求将有所减小。年天津市将安排建设经济适用住房万，其中普通经济适用住房万，实物还迁经济适用房万，经济适用房在定程度会影响商品房市场。年月日央行上调商业贷款基准利率个百分点，在定程度上会抑制房地产刚性需求和投资性需求。三社会效益分析从宏观市场看经过国家宏观调控政策的事实，房地产市场正处于调整时期，多数房地产商持观望态度，有助于公司以较小的成本入市从微观市场来看天津市经济发展较快，房地产市场供不应求，市场上的有效需求比较旺盛，为我公司投资提供了个理想的投资环境。项目位置优越，适合开发普通商品住宅项目，目标客户稳定且消费能力较强，需求特点明确而且与我公司开发产品特点较为致，为我公司较快实现预期收益打下很好的基础。项目的开发有利于树立公司在天津市的品牌，提高公司的知名度和美誉度，也有利于公司积累线城市开发的经验。通过以上综合分析，开发天津市南口路地块是可行的。附根据土地交易中心土地整理储备部的郭部长所掌握的相关信息，本地块最新拟向市政府上报规划方案为商住用地，地块总规划建筑面积其中居住建筑面积，商业建筑面积，。根据天津人防相关条例，本项目地下人防总建筑面积规划总建筑面积的，可用于建造个地下车位平均每个车位。拟定住宅销售均价，元，商业销售均价，元保守均价，车位售价万元个，则项目收入销售收入合计，万元住宅销售收入万，元，万元商业销售收入万，元，万元车位销售收入个万元个，万元销售净收入，万元，，万元项目成本项目总成本合计，土地成本，万元，万元万元，万元开发成本万元，万元人防建造成本万，元，万元项目利润及利润率项目利润，万元项目净收入项目总成本，，，万元项目成本利润率项目利润项目总成本，，项目销售利润率项目利润销售收入，，年月详见附表二开发进度表三项目成本明细除土地成本以外的成本明细见下表项目名称总成本万元单位成本元备注建筑工程成本，，小高层高层住宅电梯部电梯项目前期费用规划设计费住宅设计费地质勘探放线测量费监理费政府规费散装水泥建筑面积元墙体革新费劳保统筹费白蚁防治费渣土清运费确权测绘费产权登记费竣工备案费交易服务费投资额质量监督费工程造价技术服务费防雷审核元建筑面积元图纸审查环境评估费印花税中标造价招标服务费合同造价安装工程，燃气自来水污水雨水电力双电路单电路供热住宅，二次管网闭路电视智能化环境配套景观绿化室外道路管理费销售费用，销售收入的财务费用，不可预见费总计，，本地块总占地面积公顷，本地块挂牌底价万元，结合本项目的成本和利润的基本测算，根据附表三土地成本测算表，该地块较为合理地价估计在起价基础上增长，即为，万元，另外契税为万元，交易手续费为万，土地总成本为万元。本次经济测算土地成本为万元。拟定竞买土地最高地价为，万元，其中土地出让金，万元契税，万元和土地交易手续费万元，详见附表三土地成本测算表。四项目收入项目销售价格的确定综合考虑本地块周边项目售价本项目预期投资回报天津房地产市场大环境和区域市场的未来价格预计，拟定销售均价格为住宅，元地下车位万个二项目收入项目数量均价总价住宅元，万元税金，万元销售净收入，万元备注通过计算车位收益与建造成本基本相持平，故在人防建设成本和净销售收入计算时不予考虑，具体计算如下地下车位建造成本万元，万元地下车位出租收益个万元个，万元五项目利润项目销售净收入为，万元，总成本为，