当前受市场追捧的畅销产品是区位优越交通方便社区成熟环境优美规划科学布局合理配套完善配置超前户型优秀面积适度价位适中的中小套型。考虑到本案地块具体开发经营条件，本项目定位为中偏高品质，中偏低价位的大型中档普通住宅小区，主流目标客群为家庭月入以上的各类客户，主力总价万元，主力面积平方米，主力户型室厅室厅。目标项目的潜在客户群主要集中分布在从石桥铺至杨家坪的沿线区域，其核心片区集中在其中的陈家坪至石坪桥带。项目客户片区中，在近三年有购房意向的潜在客户估计约万户，在其现有支付能力下可形成约亿元的有效需求，其中，可能被陈家坪及石坪桥吸引的需求量合计约为亿元左右。考虑到近三年内附近地区竞争项目的影响及本项目的竞争实力，目标项目可望从其客户片区内的市场容量中得到大约亿元的市场份额，按附近地区高品质楼盘平均单价估算，其可能受到市场认可的有效需求规模约为万平方米。主要市场经济指标建议总开发规模万平方米主力面积平方米户主力户型室厅室厅主力总价万元户主力单价元平方米起售单价元平方米左右最高单价元平方米左右平均单价元平方米左右户型面积建议总价元建议户型建议比例平方米以下万以下室厅室二厅平方米万万两室厅两室二厅平方米万万三室二厅单卫三室二厅双卫平方米万万三室两厅四室两厅平方米以上万以上四室两厅错层跃层五项目规划构想项目规划构想的依据及指导思想规划依据本报告的市场研究结论政府对该地块的规划限制该地块的地质初步勘察地块的地形条件指导思想注重市场需求关注生态环保突出技术创新强调经济效益彰现大宅门文化内涵主要技术经济指标规划控制指标容积率其中，居住容积率建筑密度绿地率总用地面积平方米其中建筑占地面积平方米绿地面积平方米总建筑面积平方米其中住宅平方米车库平方米会所平方米托幼平方米④总居住人口人总户数户建筑物栋数栋开发经营周期预计年，其中建设期年个万平方米左右的项目从项目立项购地规划拆迁报建融资施工推广销售到交房全过程，如果运作正常且分期开发以及市场形势较好，开盘销售可能为项目启动后第二年前需花年，开盘后根据开发分期情况般需年。整个开发经营周期需要年。二项目总体规划布局本部分参照项目概念设计文本。三建筑物规划本部分参照项目概念设计文本，建筑物以小高层为主。六项目技术经济效益评估项目经济效益评估的基础条件土地使用条件地块土地使用面积平方米现状土地级别级，该级国有划拨用地转让时补交土地出让金为元平方米现有土地使用者为海外集团针织总厂，其转让该块土地的条件为每亩万元左右，共计约为万元人民币。规划允许条件根据调查，所允许的该地规划控制条件般为左右，本规划方案确定不高于的容积率是符合规划限制要求的。重庆房地产经营的有关政策法规及规费条件据调查统计，重庆房地产开发经营过程所需缴纳的各种规费税费大约占房价的左右其中开发规费约，销售税费约。地块附近楼盘的成交价格水平据调查，地块附近楼盘的成交价格在元平方米之间变动，其平均价格目前为元平方米。项目预期销售收入估算项目销售范围及面积本方案规划建筑面积平方米。除会所与托幼不销售外，其余产品将全部通过销售途径回收所有投资及其增值。其销售范围及面积分别为住宅平方米车库平方米项目预期售价估测根据本报告市场研究结果，结合当地楼盘价格水平和本项目定位档次，报告预测本项目住宅部分的主力价格可依据具体楼层和户型在元平方米元平方米之间确定，并随着品牌推广的深入而逐渐调增，其住宅均价定为元平方米车库均价元平方米。项目销售进度估测项目的销售进度取决于楼盘推广程度当地市场培育程度附近社区成熟进度等因子。根据目前当地市场现状和发展趋势附近二郎科技城的进展以及项目开发的分期情况，本报告估测项目的商品住宅及车库的预期销售进度及其价格增长如下预计开盘销售可能在项目启动后的第二年销售价格元平方米第二年第三年第四年住宅销售均价销售进度车库销售均价四年均匀售价销售进度四年均匀销售项目预期销售收入估测住宅部分第二年，万元第三年，万元第四年，万元小计万元车库部分万元销售总收入万元万元万元项目投资成本及费用估算土地取得成本划拔用地转让安置补助费根据土地方与投资方的约定，土地方转让该块土地时，投资方应支付土地转让费包含拆迁补偿安置费用约为万元。土地使用权出让金根据年重庆市土地出让金管理规定，本地块可定为级，其单位出让金为元平方米，按建筑面积计算，则应交土地出让金为万元城市建设配套费根据重庆市城市建设配套费征收管理办法，主城区房地产开发项目按建筑面积元平方米计算。则应交配套费用为万元④土地成本合计万元专业工作费用按照重庆各专业市场对万平方米规模的平均收费水平估算，包括可行性研究费元平方米市场调研费元平方米规划设计费元平方米地质勘探费元平方米抵押评估费元平方米工程监理费元平方米等。合计约为元平方米。万元建筑安装工程费用重庆市高层及超高层住宅层层的框架建安成本般为元平方米，结合本项目的地质情况和建筑结构状况，本报告取其中值元平方米。则有万元环境工程费用重庆市住宅小区环境造价按其营造的深度与丰度按土地面积计算般为元平方米，根据本方案项目环境规划内容，本报告取元平方米。扣除本项目建筑占地后的环境营建费用为，万元开发规费包括方土地管理费拆迁管理费规划案审查费消防审查费施工图审查费人防费白蚁防治费开发管理费招投标管理费工程标底审查费工程档案保证金质量监督费安全监督费施工执照费供电贴费供水供气管网设施有偿使用费排水设施有偿使用费绿化管理费等等。根据对重庆市各项相关政策法规及目前企业缴费情况的调查统计，此部分开发规费自近年清理整顿投资环境废除部分不合理收费以来，已降为大约房价的左右。就重庆目前而言，房地产开发规费按高层建筑面积计算约为元平方米，取其中值元平方米，则本项目所需开发规费为万元管理费用包括管理人员工资酬金奖金交通通讯办公福利正常公关应酬等费用。考虑到项目的开发经营周期可能跨度较长约为年，本报告按上述五项成本之和的估计项目经营管理费，即是万元贷款利息本项目贷款利息应根据可能借款需求估算。般而言，项目分期开发滚动运行所要求的资金来源可以划分为四个部分，即是自有资金占总投资施工单位垫资房屋预售款银行借贷。因此，真正需要贷款的般仅为直接投资的左右。则本项目在滚动开发模式下，其贷款利息可按前述五项成本之和的以银行长期贷款年利率和项目平均贷款年限年估算，，万元销售费用本项目规模大，开发经营周期预计年，销售期较长，估计销售投入约为销售总收入的左右。则有万元总成本费用万元项目较高，且其价位与杨家坪地区同品质的楼盘相比，明显大幅度偏低。因此，本项目的定价水平具有较强的竞争实力。本项目定价策略本项目将采用低开高走的定价策略。原因◇目前社区尚不成熟，缺乏必要的人气商气◇项目的开发量过大，开发经营周期较长◇企业从业历史较短，知名度不高◇市场竞争激烈，类似产品较多有利之处◇便于迅速成交，营造旺销氛围◇便于财务周转和资金及时回笼，促进良性循环◇可以有效吸引人气，便于日后价格调控不利之处◇首期利润不高◇影响楼盘的档次及形象在短时间内的提升④注意事项◇低价开盘的同时应注意产品品质的营造和产品引力的强化，否则，会变成客户来了留不住的尴尬局面。◇应注意后续调价的节奏，调价的间隔时间既不能太长也不能太短，涨价幅度既不能太大也不能太小，应根据销售状况客户承受能力企业盈利目标合理确定。项目推盘时机选择影响本项目推盘时机的因素企业资金压力工程形象进度品牌推广效果推盘前的准备程度按揭联系售点布置文书准备人员培训售楼审批等项目推盘姿态及时机建议推盘姿态方面，应完成以下内容后方可推盘◇小区环境景观工程◇小区入口公建工程◇部分小户型公寓工程推盘时机方面，应根据客户类型选择不同推盘时机◇月份春节合家团聚之时外地回渝定居发展的客户◇月份劳动节结婚旺季时购买小户型的准夫妻客户其他各类客户◇月份中秋节思家情浓之时购买大户型的联合家庭客户◇月份国庆节结婚旺季时购买小户型的准夫妻客户其他各类客户◇月份元旦节结婚旺季时购买小户型的准夫妻客户本项目推盘时应注意的问题推盘前应作好充分准备◇严格品质管理，保证上市产品品质在同类产品中位居潮流◇加强品牌推广，增强上市产品在市场中具有较高的知名度◇狠抓工程进度，使上市产品能以良好的工程形象支撑目标客户的置业信心◇完善开盘工作准备，保证产品上市顺利有序进行项目推盘应妥善处理推盘时机问题，既不宜过早，也不宜过迟◇推盘过早，方面，销售周期变长，销售成本增加另方面，工程形象欠佳，客户因信心不足而部分流失◇推盘过迟，方面，工程建设阶段资金暂用时间较长，资金使用成本增加另方面，目标客户因等不及开盘而流向竞争产品◇般地，在准备充分时，项目推盘最好应抢在竞争项目之前，形成先入为主的优势产品上市应客观评估上市成本与预期效果的投入产出效应销售渠道选择根据开发商实际情况，本项目可以考虑选择房地产代销渠道结构。选择代销原因开发商实力较小，缺乏专业的策划人员和销售精英开发商背景简单，缺少客源网络关系开发经营时间段，知名度不高，经验不足选择代理商时应注意的问题开发商在选择代理商时，应着重考察以下几个方面代理商以往的代销业绩，最擅长推广的项目类型代理商的实力背景销售网点本地客源及外地客源的网络关系代理商的智力结构，策划人员推广人员销售人员的整体素质专业技能和研究能力代理商的运作方式，内部职能分工及制度建设代理商的社会信誉敬业精神服务态度代理商对本项目提出的销售策略目标体系及执行计划的建议广告媒体选择与投放计划广告基调本项目广告基调定为实用健康安全休闲享受广告诉求点本项目广告诉求点