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为体桐柏淮源生态旅游区，其五是瀑布成群石林荟萃南召九龙沟生态旅游区。南阳基础建设日新月异，境内焦枝复线铁路纵贯南北，已经建成开通宁西铁路横穿我市个县区，南水北调中线工程已经开工，许平南南邓南坪等几条高速公路正在建设或拟建之中，南阳飞机场为全省三大民用机场之。国家级两条通讯光缆干线在南阳交汇。南阳电力充足，鸭河口火电厂和蒲山电厂装机容量分别为万千瓦万千瓦。南阳城市建设步伐加快，供水供电道路建设及园林绿化等城市基础设施建设发展迅猛，城市服务功能大大增强，先后被命名为“全国造林绿化十佳城市”“全国城市环境综合整治优秀城市”和“省级园林城市”。南阳经济总量在全省居靠前位次，国民经陕西两省交通枢纽。南阳机场已开通南阳至北京广州上海桂林深圳等航线，是河南三大民用机场之。南阳国民生产总值居全省第三位，是豫西南中心城市中部地区新经济隆起带和重要交通枢纽是中原崛起重要支撑。目前，南阳正在由农业大市向工业强市经济强市跨越，现有工业主要有轻纺制药化工电子酿造汽车配件光学仪器军工生产玉雕加工等。而玉雕产业在南阳市具有传统优势，是南阳市重点培育扶持产业。南阳古称宛，位于河南省西南部，北靠伏牛山，东扶桐柏山，西依秦岭，南临汉江，为三面环山南部开口盆地，因地处伏牛山以南汉水以北而得名。现辖市区县，总人口万，总南阳国际玉文化创意产业园区项目建议书第二章项目背景与建设必要性面积万平方公里，在河南省个省辖市中人口最多面积最大。南阳是个文化大市，历史文化悠久，是全国个历史文化名城之，现有国家级文物保护单位处，省级重点文物保护单位处。早在四五十万年前，南阳境内“南召猿人”就在这里生息繁衍，南阳是中原人类发祥地之。战国时期，南阳已是闻名全国冶铁中心。西汉时，南阳“商遍天下，富冠海内”，为全国六大都会之。东汉时，光武帝刘秀发迹于此，南阳因此有“南都”“帝乡”之称。另外，南阳境内发现大面积恐龙蛋化石群“中国长城之父”楚长城遗址闻名遐迩南阳府衙内乡县衙是封建社会四级衙门中保存最为完好两级衙门，在世界文化遗产中具有唯性被称为“绣像汉代史”汉代画像石无论在收藏数量还是在研究成果上，南阳均处于国内领先地位。在历史长河中，南阳人才辈出，群星璀璨举世闻名“商圣”范蠡“医圣”张仲景“科圣”张衡出生于南阳被称为“智圣”政治家军事家诸葛亮曾躬耕于南阳在现代，军事家彭雪枫哲学家冯友兰文学家姚雪垠“五笔字型计算机汉字输入技术”发明家王永民著名作家二月河等大批杰出人物都从南阳走向全国，走向世界。南阳地处北纬，东经，处于亚热带向暖温带过渡地带，属典型季风大陆半湿润气候，四季分明，阳光充足，雨量充沛。南阳是南水北调中线工程水源地和渠首所在地，市内河流众多，分属长江淮河黄河三大水系，长度在南阳国际玉文化创意产业园区项目建议书第二章项目背景与建设必要性百公里以上河流有条。全市境，吸引更多资本和人才。丰富地区服务功能多元化功能板块，丰富了地区服务功能，增强了城市综合实力推动“和谐社会”吸纳周边劳动力，分散社会就业压力，提高本地百姓生活水平，推动构建和谐社会形成。升级经济发展动力资本和人才注入，成为区域经济发展新动力。升值周边地段新商务核心兴起，带动了周边地段升值，为区域发展赢得更多资金和机遇。项目建设目标本项目建设目标是将南阳国际玉文化创意产业园区打造成个南阳市玉文化对外展示和交流窗口，使之成为个新休闲旅游景区。展示内容包括玉雕精品展示世界各种各样玉料展示从古至今玉文化历史时空展示玉器艺术创作雕刻全过程展示人工现场制作演示和动画演示玉器乐器演奏展示等。玉文化创意大师创作乐园。以优美园区环境良好第章总论工作生活设施深厚文化创意氛围吸引全国工艺美术大师雕刻大师玉雕木雕知名画家书法家作家文化学者文学大师入住。在这里进行文化交流创作策划包装宣传推介，把玉雕精品大师们妙手创作作品赋予深刻文化内涵和故事性，进步提长作品艺术解读性和价值。国际玉文化中高端人才培育基地。玉文化产业研究中心定期组织策划玉文化产业主题活动和玉文化产业系列学术活动，广邀国内外玉文化产学研销各界高端人士参与，提高他们艺术创作水平文化素养雕刻技术，使作品更具艺术震撼力和欣赏性，更加适应市场需求。项目建设内容项目用地面积万平方米，合亩，总建筑面积万平方米。项目技术经济指标本项目综合技术经济指标如下表所示序号指标名称单位指标值备注总用地面积平方米周边居民生活购物方便，项目下部应建商场及商业网点。小区采用人车分流，车辆使用和停放全部用地下车库解决。产品价格模拟客户定位通过对昆明市，相似楼盘调研分析发现，购买城区精品楼盘业主，主要年龄在以上，多为白领阶层房地产投资者小型个体商业经营者。白领阶层和个体商业经营者多数正处在新婚或三口之家，家庭人口为至人，大部分是在市中心工作或项目区域从事经营活动，事业正在创业阶段，时间观念强，注重生活品质无台风等恶劣天气，气候勿外传！建设“世纪俊园”项目。项目地块中厂区附着物以厂房为主，为层砖混结构，凤凰新村以至层自建砖混结构房，建筑密度大。项目地块内无保护建筑或文物保护单位二项目周边环境情况高层项目定位城市超大规模花园住宅城市公园住宅城市时尚精品住宅客户定位二次置业者房地投资者白领阶层二次置业者白领阶层，房地产投资者项目规模总亩亩亩总建筑面积总总户数产品面积主力户型三室两厅两卫三室两厅两卫四室两厅两卫室卫主力面积起价均价最高价综述通过上述类比楼盘分析，环路与二环之间楼盘及项目周边楼盘主要定位都是高尚精品住宅主力面积档在平方米以下项目走精品化道路。项目客户定位指向主要分三类第类白领摩码期丽水天锦蓝色经典第二类二次置业者中央丽城博园上东区第三类房地产投资者中央丽城丽水天锦格林威治环路与二环路之间项目均价基本上在元平方米以上。三区域市场预测区域整体供需分析年年底昆明二环路以内只拆不建禁令解冻以后，年全年二环路以内房地产项目供应出现井喷，市场度出现抢购热潮，这说明禁令造成昆明人对市中心住宅需求大量积聚，同时年全国房地产原材料钢材，水泥等价格上涨以及昆明人房地产投资理念增强更是推动昆明整体房价路上扬，年房地产总体市场用“火爆”来形容。年年初在国际铁矿价格上涨带动下，房地产原材料价格进步上扬，中央政府为抑制房价上涨过快进行了第二次加息，同时昆明市政府也进步加强了对房地产市场调控，先后出台了关于进步加强商品房预售管理通知和关于加强昆明主城规划区规划管理工作通知。但从年至月份昆明房地产市场运行状况及销售来看，市场运行良好，市场供需两旺，从昆明市房地产交易中心统计数据显示，手房市场销售火热，至月份全市含四区商品房含住宅和非住宅共成交起，成交面积达万平方米，交易金额达亿元，几乎相当于年全年成交量，昆明市房价已历史性突破元大关，达到元平方米，比去年上涨二手房销售也路火爆，至月共成交起，成交金额亿元，成交面积万平方米，均价为每平方米元。由此可看出年昆明房地产市场开局良好，市场供需两旺，通过本项目有针对性对二环路以内房地产市场调查发现，由于受到昆明关于加强昆明主城规划区规划管理工作通知影响，今年二环路以内房地产市场供应将有可能得到抑制，至月份二此也对房地产投资者有较大吸引力。地块区域客户源分析年年底昆明二环路以内只拆不建政策解冻及昆明旧城改造推动，市中心项目呈现集中放量，市场需求在定程度上得到缓解，但市场需求依然旺盛，主要是市中心项目较零散，项目规模普遍都不大，同时项目区域市场去年供应量不大，市场需求从定程度上还未得充分满足，市场潜在需求有待进步挖掘。目前世纪俊园项目区域潜在购买人群主要是第二次置业者，项目周边是昆明开发较早居住区，随着经济发展，部分经济条件较好或家庭出现新组合，需要进行再次置业，由于这部分人群对该区域有定感情，周边新小区将是再次置业首选，这部分人群将都是项目购买人群。工作在该区域事业单位企业工作人员。由于工作生活方便，也将是置业首选。房地产投资者，由于项目位于北市区地段较好，交通便捷，未来市场升值潜力巨大，对房地产投资者有较大吸引力。二宏观环境变化分析昆明市总体规划影响今年月昆明市政府第次常务会议原则通过关于加强昆明主城规划区规划管理工作通知，通知规定对主城规划区开发建设尤其是房地产项目进行严格控制，主城市核心区开发建设用地规模不得小于亩，二环路内，以居住为主商品房开发项目用地，容积率小于，建筑密度小于，绿地率大于，通知主要对现昆明主城区人口密度大，环境污染严重，交通拥挤及配合新东城建设引导人口和产业向主城外围和呈贡新城昆明小哨空港经济区梯度转移，让昆明城区格局从集中式向多中心全方位平衡发展，扩大昆明城区范围，通知出台对本项目乃至对昆明主城区开发产生较大影响，使项目开发成本增加，不可控风险加大，但同时也可以看到通知对主城区开发控制造成主城区项目开发量减少，相应主城区房地产市场竞争减弱，