设计从芙蓉溪建坝引水进入小区形成自然水系景观，依靠小区内部河流将私家住宅与商业用房公众广场自然分隔开，相对独立，本小区分为个住宅区个商业区个广场住宅类似现代川西民居风格，商业房类似芙蓉古城。主要经济技术指标总建筑面积，其中住宅商业用房会所地下车库总户数户容积率绿化及道路水渠覆盖系数停车位个建筑结构住宅为层砖混结构，主力户型平方米。开发工期开发时间年月年月，共三年，分四期开发，首期预计开发亩，开发面积住宅约商业用房广场。成本控制砖混住宅单位成本为元商业用房成本为元。总投济原则，定价要达到盈亏平衡点话，应达到元平方米。铺面单价敏感度分析铺面灵敏度显然低于铺面和总水平。但铺面利润对总利润贡献率达到了。八项目开发效应社会效益促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物馆富乐山芙蓉汉城旅游产业带发展。本项目成功开发将会为置信实业异地开发和大型商业地产开发积累经验，促进置信实业和芙蓉古城品牌提升，为“成都置信”走向“四川置信”乃至走向“中国置信”作出贡献。本项目成功开发将会加快宏信房产独立成长步伐。二经济效益可销售房产收益亿元可销售房产成本亿元可销售房产利润亿元可销售房产利润率固定资产成本亿元项目总现金利润亿元项目总利润率九结论在满足了我公司提出基本条件基础上，本项目运作是可行。住宅开发总体上比较乐观，开发节奏上要谨慎商业用房首先要控制开发总量，开发节奏要有效调控。联合政府媒体进行引导开发特色餐饮旅游类商业形态。第章项目背景第节项目开发微观环境历史沿革风格确定毗邻东汉“汉平阳府君阙”和绵阳博物馆，故提出了开发“汉城街”开发设想。并成立了专门“越王楼芙蓉汉城开发建设办公室”，制订了绵阳市“三国蜀汉城”地块规划设计条件。早在前任书记冯崇泰就提出了开发思路，现任市长亲自负责，先后与多家企业商谈，但方案都不甚理想。介入时机年月成都西博会期间，游仙区副书记邹若力参观我芙蓉古城意境区后，认为我们与他们思路不谋而合，随通过绵阳市“经合办”邀请我公司应标。政府态度年月日月日及月日绵阳市政府相关办公会议上，黄学玖市长及市人大市政协等四大班子领导及其他相关职能部门领导对我公司表示了极大信任，希望我公司进入绵阳市场。二项目获取土地获取本项目全部用地直接从市政府市国土局获得使用权出让，不与游仙区政府发生直接关系。净化娱乐活动。价格策略住宅售价按照成本价平推，依靠商业用房赚取利润整个项目价格采取低开高走手法，第期作为市场测试，住宅均价定在元平米左右，商铺均价定在元平米左右楼均价元平米，二楼均价元平米第二期和第三期逐步攀升总体来看住宅均价定在元平米左右，商铺均价定在元平米左右资金运营启动资金筹划年月年月第部分由公司向成都主办银行中国银行武候支行申请流动资金贷款万元，期限年，从年月年月期开盘第二部分年月取得第块国土使用证亩，可以此做为抵押，向中行绵阳支行申请流动资金贷款万元。第三部分预备金沙二期销售回款，在年底预计可沉淀约万元亿元开盘前资金筹划年月年月预计在年月前支付完全部土地款亩万元万元。在年月期间要支付约万元土地款和万元前期项目启动资金。资金回笼计划年预售收入亿元年预售收入亿元年预售收入亿元年预售收入亿元开发机构不在绵阳当地注册项目公司或分支机构，成立“芙蓉汉城项目部”负责此项目全程开发与营销执行工作，隶属宏信公司股东会董事会总经理领导和管理项目部设总负责人名，由何亚川先生担任，下设七个职能部门技术部工程预算部工程管理部销售部策划部财务部企业管理部各职能部门日常管理工作由项目部总负责人负责，同时接受宏信公司对口职能部门指导监督与检查，工作向宏信公司对口职能部门报备。项目初期，所有项目职能部门主管财务会计出纳行政助理等岗位由宏信公司从成都总部指派人员担任，其余岗位在当地招聘雇用。六项目分析品牌优势政策优势地段优势环境优势文化优势旅游优势资源整合优势经营整合优势。社会关系网不健全，目前人力资源队伍没有实战管理经验，销售价格偏低，相对而言地理位置有点偏远。绵阳市科技城建设发展很快，而绵阳目前没有能满足高层次住房消费需求房产项目，游仙，按计划供应工程建设。拟成立“市堤防建设处”做为建设法人，下辖三县区堤防管理站，负责项目建设施工组织安排。项目建设拟采取公开招标确定有相应资质监理施工单位。项目建设过程质量监督委托“地区水利工程质量监督站”负责。主体建筑工程量土石方开挖万，土石方填筑万算。招标代理费根据陕水规计发过。依据该项目建议书及“长江委”审查意见，年月由省院编制了干流防洪工程可行性研究报告以下简称可研报告，工程项目范围为商州区城区丹凤县城区，以及沿江镇白杨店镇夜村镇棣花镇商镇竹林关镇梁家湾镇共个重点河段堤防工程。年月，省水工程勘察设计院依据长委和省水利厅审种类型。松散层孔隙水，含水层为第四系砂砾石层孔隙潜水，主要分布于漫滩及级阶地，其含水层厚度稳定，透水性好，补给条件充分，主要补给来源为大气降水。基岩裂隙水，含水层主要为第三系白垩系及二叠系等碎屑岩，裂隙水主要赋存于基岩裸露山区和河谷两岸强弱风化岩体中，均受大气降水补给。地下水以下降泉形式向河道排泄。项目区内丹凤段和商南段地震设防烈度为度，设计基本地震加速度为，设计地震分组商南为第组，场地设计特征周期为丹凤为第三组，场地设计特征周期为。商州段地震设防烈度为度，设计地震分组为第二组，地震加速度为，特征周期为。场地可不考虑地基土液化和震陷问题。拟建堤基位置处砂卵石层，承载力高，工程地质性能良好，可做为持力层使用。但属强透水层，应防渗处理。基坑可按放坡开挖，必要时可采用木板桩和砂袋进行支护。场地地下水和地表水对混凝土不具备侵蚀作用，但对裸露钢结构在干湿交替作用下，有微腐蚀性。堤防基槽开挖好后，应进行碾压夯实，以防不均匀沉陷。项目区天然建筑材料除土料以外，可就地取材，运距较近，储量大于需求量，其质量满足工程需求和规范要求。堤外天然建材材料，开采深度般，不会形成洼地，无侵没影响问题。顺直河段堤岸冲刷深度约左右，弯曲河段堤岸冲刷深度在之间。雨季泄洪水量较大，流速较快，易对其附近堤脚形成冲刷，建议加深堤基设置深度或其他形式防冲刷措施，以减弱河水对堤脚冲刷淘蚀破坏。堤防施工时应加强施工检测工作，必须对新建堤防质量进行分层检测检验，最终提供工程检测报告。加强施工地质工作，作好施工地质编录，及时向设计提供地质变化情况与地质参数，优化设计方案。工程建设任务和规模市河谷川道区自然地理条件相对优越，地形比较宽阔平坦，土壤肥沃，气候温和，自然条件较好。水利交通电力通讯等基础设施较为齐备，工商业较为发达，是市主要工农业经济带。地处“商丹盆地”西部商州城区是市委市政府所在地，是全市政治经济文化中心。宁西铁路沪陕高速公路公路东西向全线贯通“商丹盆地”，国家电网已经全面必须考虑。鱼岭水库位于商丹盆地浅山区上下游两个暴雨中心过渡带，控制流域面积较小，不足丹凤水文站以上流域面积十分之，故不考虑其对天然洪水影响。天然洪水分析采用控制断面分别为程家坡即二龙山水库坝址，南秦河口丹凤站，银花河口和荆紫关等个。其中程家坡站采用麻街站板桥站柴湾站洪水流量系列资料插补延长至年。荆紫关站洪水受二龙山水库影响很小，直接采用其年实测系列值。丹凤站采用考虑二龙山和南秦水库影响还原后年年天然洪水系列。南秦河口断面采用经面积比拟修正后程家坡站频率计算成果，银花河口断面采用与其相邻丹凤站和荆紫关站频率计算结果非线性内插值。基本控制断面天然洪水计算成果见第章，表。鉴于本次计算天然洪水成果，与年编制初步设计计算成果相比，较差很小，基本在以内并且省发改委以陕发改农经号文对初步设计进行了批复，基本同意水文分析计算方法和成果。故本次设计仍采用初步设计阶段天然洪水分析成果。考虑水库调蓄后各计算断面设计洪水考虑二龙山南秦水库调蓄后得到各控制断面洪峰洪量结果。各控制断面之间计算断面洪峰流量系根据相邻控制断面按面积比拟法推求，其面积指数同相应控制断面。各项目所在河段断面设计洪峰流量采用值见下表。干流主要断面设计洪峰流量项目设计洪峰流量流域面积南秦河口下商州区沙河子段商州区张村段商州区白杨店段丹凤县棣花段丹凤县商镇段丹凤站龙驹镇丹凤县资峪岭保仓段商南县梁家湾段商南县太吉河段商南县寺湾段商南县柳树湾段泥沙丹凤站实测多年平均悬移质输沙量为，年最大输沙量年，年最小输沙量年。属清水河流。根据丹凤水文站实测资料统计，多年平均推移质含沙量为，丹凤站多年平均

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