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建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议。结合公司状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施优化提出建议。二报告编制依据市规划局规划方案亿房网站国家建设部及市颁布与房地产相关法律与政策市房地产年鉴现场勘察和实地调研所得资料。市新洪泰中介代理公司提供资料三项目概况该地块位于区乡石桥村，总面积约亩，属于市“十五”计划确定三大住宅新区之乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据市规划局要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字号文批准同意，且可以免收城市基础赁市场上，全市房屋租赁总户数为户，比年增长，租赁总面积为万平方米，比年增长，年租金总额为亿元，比年增长。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为户，比年增长，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明市年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新繁荣上升期转变。个人购买率进步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平重要指标，年第四季度商品房销售额为亿元，其中个人购买为亿元，个人购买率为。从图中可以看出年市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到水平，个人购买率不断上升，也从个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场持续快速发展提供了条件。房地产投资进步加大，投资结构更趋合理。年第四季度房地产投资总额为亿元，在上季度基础上进步增长，从左图看出年各季度市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力拉动作用。价格指数季度二季度三季度四季度截止年月份，全市完成住宅投资亿元，占房地产总投资，年市住宅累计总投资亿元，占房地产总投资。其中住宅类物业价格指数具体见下表各季度市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高基础上难以继续保持较大增幅，但总趋势是住宅价格保持攀升。市场特点分析宏观市场特点住房分配制度改革历史性突破，为房地产市场发展提供了动力。年，市正式步入住宅商品时代。自年月日延续了近多年福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅商品属性逐渐被还原出来。经过年过度转换，从年开始，实物分房已完全停止，居民“等靠要”福利性住房观念已经开始向商品化转变。年月日以前，凡购买公房次性付款，减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，年“国房景气指数”值达到点，比上年增加点，保持了快速上升发展趋势，房地产开发呈现以下特点房地产开发投资与到位资金持续快速增长商品房销售面积与销售收入增势强劲商品房平均销售价格稳中趋升商品房施工总量不断扩大新开工项目快速增加如下表，各级政府消化空置面积努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺局面。随着国家经济形势好转和相关政策出台，投向房地产资金明显增加，投资结构进步改善，房地产业呈现强劲增长势头，中国统计，房地产市场也呈现出以下主要特征全国房地产开发及销售情况表年实际比上年同期住宅投资亿元商品房新开工面积万平方米商品房竣工面积万平方米商品房销售建筑面积万平方米商品房销售额亿元其中销售给个人亿元占总销售额比重开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。年全国房地产开发完成投资亿元，与上年同比增长，占固定资产投资。其中商品住宅开发完成投资亿元，与上年同比增长。消费主题发生变化，销售总量逐年上升。年，个人购买商品住宅亿平方米，占商品住宅销售面积，比上年提高个百分点。销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。年商品房每平方米平均售价元，较上年上涨，商品住宅平均售价元，上涨，办公写字用房平均售价元，下跌，商业营业用房平均售价元，上涨。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长倍。其中建设银行年末个人住房贷款余额达亿元，占该行全部贷款余额，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额。二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下局面，带来了房地产市场繁荣。需求状况发生变化，市场供求呈现项目提出的背景和意义.逐渐转为卖方市场，供应趋紧。从目前来看，中国石油期年能力约万吨中国石化期能力万至万吨中国海洋石油期能力约万吨。换算下来，仅期能力，中国石油相当于引进约亿立方米天然气，中国石化约为亿至亿立方米，中国海洋石油约亿立方米。因此随着能源价格不断上升和液化天却缺少能源。所以在我国如何合理调配和运输能源显得尤为重要。为此我国政府制定了“西气东输”和“西电东送”总体能源调配政策。作为国家大产业政策个重要补充和服务部分工程具有非常广阔市场前景。城市气源民用工业城市气源是我国“西气东输”工程重要组成部分。考虑到部分与气源距离远市场容量较小采用管道输送不经济中小城市，以及由于各种原因暂时无法使用管输气城市，采用国际通常发展模式即推广和使用，是解决其天然气气源问题有效方法。这种模式在美国和日本等发达国家普遍采用。小区气化工艺技术和设备在世界上来说是成熟，已有年历史，因而，在技术上是可行。我国仍然有许多城市没有被覆盖在“西气东输”管道和“海气上岸”工程范围内。为了解决这些城市天然气使用问题，单独投资铺设管道就存在经济规模和成本回收问题。使用和推广产品无疑是最为合理和经济解决方式，存在有利于天然气项目在上述地区普及和推广。我国江西和福建闽东南地区以及广大中小城镇和农村市场就是属于这种能源缺乏区，在这些地区，项目有着广阔市场空间。大中型城市调峰及备用气源“西气东输”工程实现后管道沿线城市，除每天正常使用外仍然需要进行调峰。天然气使用，旦形成供需关系，对需方来讲不可日无气，否则就会造成企业停产居民停炊，北方城市冬季就有可能造成供热无法保障设备冻坏等严重后果，损失将不可估量。加之无法预测自然灾害影响，造成气源无法供给城市，带来无法挽回损失。首先，使用管道天然气城市中必然存在日调峰需要，特别是城市居民用气高峰时如何使管道用气达到平衡。通常情况下，日调峰量约占日用气量以上。“西气东输”沿途经过兰州西安郑州太原南京杭州等七个省会城市以及座地级市。以兰州为例，在仅仅考虑居民用户情况下，其日调峰量就达万立方米。般情况下，中型城市日调峰量在万立方米，大型省会城市日调峰量都在万立方米以上，有些特大型城市可达万立方米以上。其次，大型城市出于环保方面考虑，冬季采暖大量使用天然气锅炉，从而导致冬夏两季用气量产生较大反差。解决城市季节性调峰靠自建生产装置或建设储罐都是不经济，需要为沿线城市开辟较经济第二气源用于调峰。目前绝大多数城市调峰采用方式，其主要缺点是要建设体积很大高压储罐，在储存相同天然气情况下，占地面积更大，投资更高。因此也有些国家直接利用天然气剩余探明储量万亿，天然气产量万亿，消费量万亿，其中在原产区消费，剩余约亿在国际间进行贸易，其贸易量由长输管道运输其余约亿合万吨以液化天然气方式经海上船运。陆上运输主要用于天然气用户调峰。目前全球新建天然气管道继续保持在每年约新增万公里以上，年管输天然气贸易量增长了随着液化天然气技术不断发展完善，其生产能力大幅扩增，年末全球已建成生产线多条，总能力达亿吨年，在建生产线条，年总能力已达亿吨以上。年海运贸易量增长了，在天然气国际贸易量中已占到以上，发展速度超过了管输天然气。我国改革开放以来，经济持续增长，人民生活不断改善，追求良好生存环境和可持续发展目标已成为全面建设小康社会发展战略重要组成部分，而面对我国绝大部分城镇煤烟型污染严重大气环境和我国政府向全世界作出减排温室气体郑重承诺，大力开发利用天然气等高效洁净能源，加快调整优化能源结构，切实改善生态环境和实现可持续发展目标，就成为我国跨入新世纪后最迫切要求解决重大问题之。面对上述我国天然气资源秉赋和经济发展对天然气迫切需求，国家虽已采取“西气东输”“海气上岸”“北气南进”进口俄罗斯管道气和进口等系列战略措施，以加快我国天然气工业发展和促进我国能源结构调整，这对解决我国东部沿海经济发达地区能源供需矛盾环境压力和提高经济运行效率和经济社会效益将发