。满巢阶段三年长夫妇与尚未独立成年子女同住，经济状况仍然好。伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，购买冷静理智，住房储蓄购买力已达高峰。仍然拥有较强经济实力，对高质素度假生活需求及消费能力正达到高峰。但消费态度日趋理智，并随积蓄不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚兴趣。满巢阶段四年长夫妇，子女离家自立，前期收入较高。购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分，较多购买老年人用品，如医疗保健品等。对医院等配套设施依赖性增强，后期退休收入减少。有充足时间和金钱计划度假生活，其中部分由于子女支持，更拥有强大经济实力实现高质素退休后度假生活，投资兴趣开始减退，并通常以家庭为单位进行。经济实力及消费习惯经济实力不断加强同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动影响而激发冲动型消费行为已基本不存在。但由于处于基本稳定期，具有定社会地位，容易为体现和自身社会地位相对称虚荣心而产生购买行为。财力雄厚人包括上表中阶段人群行为及性格特征拥有最充足时间和精力计划退休后度假生活。回复年轻时代习惯，喜爱与同龄人结伴而行。节奏缓慢配套服务细意周到环境良好乡居式度假生活较为迎合该类人群口味。经济实力及消费习惯虽然逐步进入“无收入”阶段，但由于多年积蓄及子女在经济上支持，拥有充裕时间和金钱计划去享受退休后悠闲日子。期望可供支配入住时间和其它优惠远比年轻族要多，拥有长时间自住机会度假物业更迎合该类客户需要。另外，随着烟台作为旅游度假目地地位日趋形成，烟台会越来越成为北方银发族养老度假所钟情地方。因此，本项目推出旅游度假物业将会成为银发族充分享受人生个难得机会。以“区域”作为划分标准对目标客户层分析以北京为核心三北地区主观影响因素与南方地区人群冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭时冲动而决定项投资或项消费。因此，北方地区人群消费阵线更容易攻破，更容易受到激发烟台五星级度假酒店可行性研究报告总论.项目概况.项目提出的背景及建设必要性.可行性研究的依据和范围.主要技术经济指标.施工进度计划第二章市场调研及前景预测.产权式酒店的概念.烟台五星级度假酒店引入产权式酒店模式情况分析第三章项目定位.主题定位.功能定位.市场定位.项目建设方案及规划设计定位.价格定位.入市姿态及推广时机定位.销售方式定位.物业管理定位第四章营销策略.宣传主题概念.卖点整合.优惠措施.销售目标体系整体推广思路.分阶段控制的公关效果.外发式宣传策略.销单元式总统套房豪华套房普通套房以及位于酒店主楼内小套房和普通标间平方米以上多功能厅，并与花园直接接通设户内外儿童娱乐园配备各种中西餐厅酒吧小型超市户外温泉夏威夷式泳池水景园林充分考虑其植物多样性利用高大植物制造适宜遮阳效果充分考虑到看海通透性与客人户外活动私密性相辅相成同时要创造由不同灯光制造优美夜间视觉环境。建设与装修高标准建设。针对度假酒店项目特点，充分利用线海景资源优势，将其建成全烟台也是全山东最大最好线海景五星级度假酒店，在同类度假酒店中，从规模风格和特色上将充分体现其硬件优势。建筑采用框架结构，酒店主楼内户型以单间为主，配以部分双套间和三套间，分散布置度假单元套房以小独栋围合式和叠拼式为主，配以少量大独栋总统套，以适用不同客户需求。户型面积从到不等。装修按五星级酒店标准装修，配备五星级酒店必备设施用品。可销售部分在销售实经济基础。好动型青年公寓主要租买者。对新生事物接受较快，对旅游拥有浓厚兴趣与热情，尤其对自助游情有独钟。贷还款能力强，接受贷款购物方式。出游以朋友同事作为组合元素。新婚阶段年轻夫妻，无子女，经济处于上升阶段，购买力强，对耐用品大件商品期望和要求强烈。对中小型住宅购买需求较为强劲，开始以家庭为单位旅游组合方式。对自助游拥有更充足财力精力和兴趣，而暂时没有繁重工作与家庭负担。购买住宅削弱了定经济能力，但处于上升阶段贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。满巢阶段年轻夫妻，有岁以下子女，家庭用品购买高峰期。不满足现有经济状况，注意储蓄，购买较多儿童用开出让市场竞争主力军直都是以大唐房地产明发集团鑫新景地房地产为代表民营房地产企业，而从年开始，过去很少参与土地公开出让市场竞争国有开发企业也竞相加入战局，建发集团国贸等上市公司和特房特工国建古龙等国企成为市场参与主体，实力雄厚外地资本也开始进入市场，香港京鼎集团有限公司福兴实业公司上海百脑汇电子信息有限公司等大型异地开发商都在公开出让土地市场上展身手。据市国土资源与房产管理局资料，年土地市场公开挂牌出让土地幅，成交幅，总成交用地面积为平方米，总成交源相当紧缺地块在岛东部海边路边上，地理位置相当优越项目责任单位区国投，有项目开发经验，又有政府相关部门支持国家出台政策宏观调控房地产价格，预计近几年土地价格不会有太大变化该地块原规划为生态绿地，计划在地块内保留绿地做为主题公园用地，这部分地价对整个项目地价会有所影响。综合分析，本岛土地资源供给不是十分充足，但从中央近期出台房地产政策分析，宏观上中央政府希望房地产市场处于个健康发展稳步而不是快速上涨态势。因此，根据以上情况，预计本项目土地价格在今后三年内不会有太大变动从第四年起，按每年楼面地价递增计。则本项目在经营期各年不同用地性质楼面地价如表所示表经营期不同用地性质楼面地价预测表单位元用地性质年年年年年年商业用地住宅用地办公用地旅馆用地公园用地表年度公开出让地块详情览表地块编号出让方式占地面积地点容积率出让时间成交价万元成交楼面价元中标公司土地用途挂牌岛内小于香港京鼎集团有限公司体育设施商业酒店挂牌岛内以下古龙集团房地产有限公司住宅商业挂牌岛内小于市鑫新景地房地产有限公司办公商业挂牌集美小于市海勃建设发展有限公司住宅商业挂牌同安小于磐金实业有限公司居住挂牌翔安小第章总论.项目背景项目名称市路旅游区公共基础设施配套工程。项目承办单位市开元国有资产投资有限公司。金融保险等社会公益事业。第章开发建设方案规划布局方案用地规划本项目建设用地东起现状路西侧，西至规划五石路东侧，北起规划中横路，南抵规划中横五路，总面积平方米。本区用地可分为居住用地办公酒店商业公共设施小学公园绿化用地等八大类。见表表路旅游区用地统计表序号地块用地面积备注居住用地商业用地办公用地旅馆用地公园用地公建用地小学用地绿化用地合计开发建设内容及规模本项目基础设施建设内容主要包括土石方工程道路工程给水工程排水工程电力工程电信工程燃气工程路灯工程绿化工程公建服务设施工程小学及征地拆迁安置工程。土石方工程本项目场地平整土石方尽量考虑区内平衡，道路及公建部分土石方量合计约为万。道路工程规划区东临已建成路，西至规划中五石路，这两条都是城升了。从全年季度价格走势线上，可看出年商品房成交量及房价在年基础上有进步上升，第三四季度均价已在元以上。从近两年商品房供销走势图看如图，商品房销售量走势线基本高于预售批准量走势线，近三个季度成交量已上升了个台阶，基本稳定在万平方米以上，供销比例为。所示数据不包括同安区，同安区年商品房销售面积万平方米，销售金额万元，均价每平方米元。市土地市场运行情况从年到年，土地公开出让市场处于相对有序状态，土地供应量直稳步增长，年随着房地产市场空前火爆，土地公开出让面积增长幅度高达年

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