关理论，任何地段发展潜力不在地段现状，而在于其未来城市发展及功能定位。 因此，任何个地产项目成败，必须放在城市发展大背景中进行考虑。 从城市结构及其发展脉络来研究个地段空间，只有对地段价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中最佳功能定位。 武汉市武汉概览武汉市位于湖北省东部，长江与汉江交汇处，市区被。 政策变化，包括税收政策金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。 项目分析项目地块分析项目状况分析项目位置如图所示图项目用地所在位置如下图所示图地块优势该地块位于武汉光谷东信路以南，关山四路以西，属于光谷腹部核心部位，紧邻城中绿肺马鞍山森林公园，临近光谷形象主干道珞瑜路，北望国家级风景区东湖，南眺汤逊湖，可将武汉风景览无余。 项目距离鲁巷仅公里，可轻松享受时尚购物高档餐饮休闲娱乐。 项目与规划中地铁二号线咫尺相隔，等多条公交线路快速链接武汉三镇，便利交通论与建议附表土地价值评估土地评估概述土地估价就是估价人员依据土地估价原则理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料基础上，根据土地经济和自然属性，按地产质量等级及其在现实经济活动中般收益状况，充分考虑社会经济发展土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益影响。 综合评定出块土地或多块土地在权利状态下时点价格过程。 概念要点土地估价必须依据土地估价理论和方法。 土地估价必须依据充足土地市场交易资料。 土地估价必须考虑土地政策影响。 土地估价要充分了解评估对象地块各种权利状况。 土地估价所评估出地价是该地块时点价格。 根据项目用地适用条件，本报告使用假设开发法与基准地价修正法进行项目用地土地价值评估。 假设开发法适用估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后价值可以采用市场法收益法等方法求取房地产，都适用于假设开发法估价。 其中，可供开发建设土地包括生地毛地熟地等，土地价格等于预测开发完成后价值，减去预测必须支付各项成本费用税金以及应当获得开发利润后余额。 基准地价修正法也称为基准地基系数修正法，是在政府确定并公布了基准地价地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处土地级别或地价区段基准地价调整为估价对象宗地价格方法。 假设开发法根据市场调查和土地规划要求,项目规划用地性质为居住用地规划净用地面积为平方米以实测为准容积率控制在以内建筑面积不大于平方米其中居住建筑面积平方米，居住配套建筑面积平方米容积率按建筑面积和净用地面积比值来计建筑密度控制在以内建筑高度结合具体方案确定绿地率按照武汉市城市绿化条例执行建筑设计遵照武汉市城市建筑规划管理技术规定和湖北省无障碍设施建设和管理规定执行。 根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见通知执行。 建筑高度结合具体方案而定。 居住用地建筑为高层建筑。 根据市场调查和土地规划要求，该土地开发方式为居住，容积率取到，建设密度控制在。 预计该项目开发期为两年，设实际容积率为。 总建筑面积为万。 就居住部分根据周边已开发房地产销售价格，在物价指数等资料辅助下，预测在将来出售时价格为元。 测算有关税费和折现率。 建筑安装工程费预计为元，勘察设计和前期工程费及管理费等预计为元，装饰装修元。 估计在未来两年内投资情况为第年投入，第二年投入。 销售费用和销售税费预计为售价，折现率选取为，同时据了解，在得到该土地时，还需要缴纳取得价款有关税费。 公式土地价值开发完成后房地产价值开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润购得土地应负担税费采用假设开发法现金流量折现法进行测算。 估价时点为取得该宗土地之日，假设为现在。 土地价值开发后房地产价值开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润购得土地应负担税费则有建成后总价值开发建设费用亿销售费用及销售税费亿购地税费亿取得该宗土地税费总额万元总地价万基准地价修正法运用基准地价修正法评估宗地价格，般分为以下个步骤搜集有关基准地价资料查出估价对象宗地所在土地级别或地价区段基准地价进行市场状况调整土地状况调整等求出估价对象宗地价格求取基准地价搜集得到武汉市有关基准地价最新资料是年发布，本处采用武汉市市区年住宅用地级别与基准地价图。 武汉市区年商业住宅商务办公工业用地基准地价表表单位元平方米万亩商业住宅商务办公工业ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨ该地块为住宅用地级，故基准地价为元武汉市房地产指数如表所示用途类别基准地价土地级别表年月城市综合指数为，年月城市综合指数为