力企业选择在价格昂贵但服务到位五星级酒店内办公，如锦江宾馆就有日本丰田汽车公司香港大公报等假日酒店则有加拿大加成顾问有限公司日本经济协会等。项目针对性优势本项目位于发展非常成熟城南区域，基础设施和配套设施十分完备，高尚住宅小区成片，银行保险证券等金融机构众多，同时也有诸如凯宾斯基等宾馆。项目紧邻人民南路是成都市政府着力打造三条城市南北轴线之，也是成都最有希望轴线之，交通条件和地理位置十分优越，具有发展高档次商务物业基础。城南区域已有威斯顿联邦凯莱帝景等高档次商务地产项目，区域商务地产已有定成熟度，在成都市场认知度较高，目前虽不及市中心川信大厦城市之心时代广场冠城广构作出是否进行项目开发决策而提供具有较大参考价值建议目。二研究依据政府相关政策指标，成都国民经济运行状况，近年来成都写字楼市场供给与需求分析及预测，同行业项目产品定价及营销策略，成都市高档写字楼物业调研报告。三研究范围市场分析财务评估风险分析结论及建议第二章项目介绍项目概述项目主要经济技术指标用地性质商业兼二类住宅用地，其中住宅部分不大于净用地面积平方米代征地面积平方米总建筑面积平方米容积率建筑密度建筑高度米绿地率二项目环境概述项目东侧为在建丰德国际广场南侧为华能大厦西侧为拟建锦绣八期西南部为凯莱帝景和凯宾斯基酒店北侧为拟建国航大厦。项目地毗邻桐梓林玉林生活区，位于城南高品质社区新棕树片区内，在新棕树整体规划上，将项目紧邻航空路打造成城南春熙路，建成后将代替棕北领事馆路带临时商业建筑，与大世界商业广场商圈相呼应。因而，项目区域商业及住宅配套极为完善，商业业态也非常完整。项目毗邻火车南站，由于其影响，火车南站附近形成个发展断裂带，将会对项目区域未来继续扩张有定制约。项目拟建时期正是成都市写字楼市场对高端产品需求较旺时期，但随着时代广场和开行国际广场销售期结束，成都未来年内建设竣工高档写字楼很少，而与本项目同期建设高档写字楼比较多，竞争力很强，如特拉克斯大厦三峡大厦等，从这种意义上说，项目开发时机并不太理想。二项目区位项目区域示意图诠释项目位于南二环路外，人民南路东侧，毗邻航空路，距火车南站不远。项目区域附近有成熟桐梓林玉林新棕树等住宅小区，生活商业配套均较完善但项目区域内酒店寥寥可数，知名仅凯宾斯基等。二环路人民南路桐梓林北路航空路机场路三环路新希望大厦火车南站北项目区域毗邻未来城南副中心其南北界为火车南站至外环路绿化带。城南副中心定位为政务金融商贸会展中心，在区域经济活动中扮演极点角色，其辐射效应呈发射状沿交通干线传递。项目所在人民南路作为连接城南副中心及市中心这两个极点交通主动脉，接受极点辐射效应最为直接最为完全，未来对办公物业需求将会逐步上升。当然，基于极点辐射在空间传导中将会弱化，般为梯度转移而非均衡发展，因而项目区域与市中心以及城南副中心相比，其在办公物业市场吸引力上可能会处于弱势地位这是因为，城南副中心旦成熟，其对办公物业需求将是巨大，各类办公物业产品届时将会先后开发出来以满足这种巨量需求，故而形成聚集效应及规模效应，前者为各类办公物业产品聚集在起而享有成本节约区域品牌等好处，后者般为大体量产品享有规模优势完善配套优势等。小结从项目区位条件看来，较为符合打造办公物业市场需求条件。三项目区域交通布局诠释项目周边路网密集，交通便捷。南北向有人民南路红星路延线两条城市交通主动脉，机场路在火车南站处与人民南路交汇，沿人民南路或红星路延线，但随着成都组团式发展战略点轴开发战略逐步实施，项目区域将成为最有活力利润为万元，税后净利润为万元，经营期会计收益率为。从动态指标来看，以贴现率计算净现值为万元，内含报酬率为，比基准贴现率及同行业收益水平低得较多同时，动态投资回收期也超过十年，期限较长。小结从第二提案财务评估分析结果可以看出，项目总投资超过三亿元，比全租模式投资有所增加值虽然表明项目投资收益不高，但项目出租物业在经营期净收益率有贡献。总来说，该提案对开发机构资金实力要求较高，同时又使其拥有部分优质物业出租或经营，以获取定长期收益，投资风险在于市场供求竞争状况变化可能使销售速度售价出租率或租金降低。成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页租售并举写字楼部分按元平方米定价，按照销售计算，商场及车库全租，商场平均租金元平方米月，车位租金元个月。假