需求。目前上海商铺平均回报率则达到到。由于平均回报率仍维持在较高水平，因此商铺供应量持续增长。相关统计显示，未来年中上海新增商铺面积将达万平方米。从整个房地产市场来看，已经形成梯级型消费市场。商铺是种好投资工具，大部分商铺会越用越升值，而商铺抗跌性和抗波动性优于住宅房，商铺投资趋势将加强。另方面，对于商铺结构不同业态现在提出了越来越多特殊要求。这在很大程度上要求发展商在总体布局上进行详细论证，在规划阶段就趋于理性。然而商业地产发展速度应与城市区域商业发展相协调。目前中国中小城市商业发展有失衡趋势，由于普遍缺乏发，项目名称为新华苑二期。开发公司新华苑二期将由深圳市源发实业有限公司全资独立开发。源发实业有限公司是家重合同守信用单位，已独立或合作开发了乐景花园源发大厦源胜大厦，龙胜大厦，新华苑期等多个项目，有丰富地产项目开发经验和较强资金实力。承担可行性研究单位由于本项目规模较小，总投资额不足万元，因此，由源发实业有限公司策划部担任该项目可行性研究。由于源发实业有限公司尚有几十万平方米商住面积待开发，因而加强了公司人才建设，现已组建完善了支专业房地产市场研究和开发管理队伍。研究工作依据本项目可性行研究依据为深圳市特别是龙华房地产现状深圳市工程造价信息本项目地块价值。项目建设和内容新华苑二期占地面积平米，规定计容积率面积平米，容积率为，其中住宅平米，商业平米。可行性研究结论市场预测结论目前龙华房地产市场价格情况，住宅售价在，层临街商铺售价在。根据本项目所在地段优势和周边环境优势，本项目住宅售价可达元，临街铺面售价可达元。保守估计，本项目利润可达万元。况且，随着地铁四号线动工，龙华地产市场又掀起轮热潮，许多在售项目销售速度应于深圳市平均水平，而且房价增幅也大于全市平均水平。总之，本项目风险极小，利润可观，前景看好。项目建设速度本项目已在二三年即开始进行市场研究和方案设计，经过近年工作，现已基本完成方案工作。计划本项目于二四年七月动工，二五年十二月份通过竣工验收，并全部实现销售。投资估算和资金筹措本项目建设资金，完全使用开发商源发实业有限公司自有资金。项目综合评价新华苑二期本身具有地处龙华中心广场地段优势和景观优势，又处在龙华这个升值潜力最大热点片区市场，加上对项目准确市场定位和优秀方案设计，可以说，这是个短平快精品项目，风险极小，利润可观前景乐观,二二项目投资环境和市场研究市场宏观背景全国投资环境宏观经济环境状况年中国经济运行形势，是亚洲金融危机以来最好年，不仅因为数据上出现高速增长，更需要注意是经济运行中，出现了四个比较突出亮点第个亮点宏观经济增长速度加快同时，微观企业经济效益明显提高，民间投资大幅度低于国家投资局面得到改观。值得注意是，微观层面增长不是靠行政干预，像当年国企脱困时实施债转股划账降低利率等手段得到，这些利润增长是计，确保了户户均有开阔视野，功能分区明确，通风采光良好，做到了明厨明卫，经济合理，实用率高。建筑立面造型上，以流畅线条和优雅丰富造型为体量上主要特征，以简洁色彩和景观设计创造了缤纷灿烂空间效果，从而形成本建筑典雅精致特征。交通组织上，做到人车分流，商业人流和住宅人流分离。总之，经过近半年时间，反复几易其稿，目前方案应属比较理想方案，既结合了项目地价特征，充分挖掘了地段价值又贴近市场，符号目标客户需求。五五目开发建设进度安排有关工程计划说明新华苑二期筹备工作从二三年五月份即已经展开，请专业市场策划公司进行了充分市场调研，对项目市场定位和物业品质进行了深入策划，并邀请了三家甲级设计院进行了建筑投标。到目前为止，已充分把握住了市场并获得了个较为理想方案。本项目计划二四年七月份破土动工。二四年十二月份达到正负零。二五年五月份主体全面封顶。二五年八月基本完成主体外装。二五年十二月末完成道路管网绿化并申请竣工验收。项目开发横道图见附件六六投资估算与资金筹措项目总投资估算本项目计划投资总额为万元，不含地价款按可销售面积计算，销售建设成本为元。其中前期费用万元勘察设计费万元政府规费万元建筑安装工程费万元其它费用万元资金筹措发展商源发实业公司已在龙华独立或合作开发了多个楼盘，而且均为有资金开发。现已积累了较强资金实力。开发新华苑二期这样小规模楼盘，源发实业已有足够现金支持，不需向银行或其它融资渠道筹措资金。七销售及经营收入测定各类物业销售收入估算住宅可售面积，为