米以下低价位产品，则开发商将基本无利可图。因此，从市场角度分析，我们认为本项目开发普通住宅产品是非常不利选择，甚至是不可行。那么，本项目点式高层是否适宜做写字楼或商住楼等办公型物业产品呢我们仍从市场供需角度进行分析。六长沙写字楼及商住楼市场简析及本项目开发可行性关于专业写字楼市场分析长沙专业写字楼目前主要分布在韶山路沿线袁家岭至东塘五路沿线火车站至五广场芙蓉路沿线侯家塘至松桂园，基本集中在长沙市整体规划范围之内。据统计，自年起，长沙专业写字楼总供应量已超过万平方米。由于长沙恩格尔系数已超过小康线，根据经济学规律，其人口数量与办公面积比应为。按照长沙市年总人口万计算结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章项目背景项目基本情况地理位置项目位于长沙市芙蓉区东城板块，西临万家丽路，南临人民路，北临远大线。周边环境东区未来最大商业中心上河街区距本案仅站之遥，芙蓉区政府位于本案南侧几十米处，万家丽建材超市东方家园马王堆蔬菜水果批发市场等环伺左右，本案商业价值交通状况项目紧邻万家丽路，作为长沙东区南北主干道，交通发达，公交线路较多，包括路等。生活配套周边商场上河街区沃尔玛及其它百货万家丽建材超市东方家园马王堆蔬菜水果批发市场生活超市家医院旺旺医院学校长房东郡幼儿园小学银行建设银行兴业银行商业银行农村信用社酒店中国联通延年酒店和府大酒店三良大酒店君和宾馆古汉宾馆原龙宾馆娱乐天之道保健活力健身中心碧海云天洗浴巴蜀金源保健餐饮大碗厨玉楼东新湘银酒家新人民公社天马第生产力阿呀呀味道工厂大容和米萝咖啡迪欧咖啡项目规划指标总占地面积平方米规划容积率建筑密度建筑高度不限第二章市场分析长沙市宏观经济背景近年来，长沙市经济发展进入快车道，年，长沙市经济增长率直保持在以上。年长沙市人均达元，同比增长社会消费品零售总额亿元，同比增长人均可支配收人元，同比增长。年全市总人口万，其中市区人口万人。通过年努力，长沙将建成个人口万，城区面积平方公里大都市。由于经济及人民收入快速增长，长沙房地产市场也面临良好发展机遇。二长沙房地产市场总体运行状况分析近六年长沙市房地产数据览表二长沙历年房地产市场发展概况年年年年年年年年年均增长率历年房地产开发投资额亿元年增长率历年土地开发投资额亿元年增长率历年购置土地面积万平方米年增长率历年商品房销售面积万平方米年增长率历年房屋施工面积万平方米年增长率历年房屋竣工面积万平方米年增长率历年商品房销售额亿元年增长率历年商品房销售均价万元年增长率概况分析说明房地产开发投资高速增长说明长沙房地产开发具有较好投资回报率，吸引大量投资进入对未来市场良好预期促使更多资本投入或者流入长沙房地产市场土地开发投资额及土地开发面积高速增长说明房地产市场极为活跃政府对土地供给未加以有效控制。购置土地面积超高速增长说明市场对长沙房地产市场未来普遍看好土地购置具有较大投机性政府对土地市场缺乏有效控制商品房销售总额高速增长是基于商品房销售面积高速增长，销售单价提升对销售总额提升作用微乎其微。年年，商品房累计竣工面积与累计销售面积差额高达万平方米，说明市场供过于求始终为买方市场商品房空置率高导致销售均价难以提升。从年全国个大中城市房价与人均可支配收入比较来看，长沙人均可支配收入排名第位，房价元平方米排名却为位。而排名第位房价为元平方米，说明土地价格增幅与房价增幅不成比例，房地产开发利润在逐步减小市场供过于求，房价难以提升同质化竞争严重房地产开发水平低，房屋品质低长沙房价水平与长沙经济发展水平及人是，通过对中小企业办公需求细化分析，我们认为目前推出这类中间产品仍旧未能最大限度地满足市场需求，比如有效降低购买经济压力需求进步提升形象档次家以上。我们认为本项目开发高端酒店具有以下不可行性无明显地段或环境优势，先天条件处于劣势。开发商自身无酒店经营经验及知名品牌。需要引入知名酒店品牌。高端酒店竞争激烈，亏损风险巨大。初始成本投入高，不符合本项目开发投资思路。中档或中低档定位分析长沙目前中档或中低档酒店占酒店总量以上，相对来说市场竞争更加激烈，大多数酒店处于微利经营状态。但究其原因，主要是由于大多数酒店设施陈旧经营理念落后机制不灵活。实际上，