品质提升是更大促进。衡阳人具有很强烈恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，方面是为了改善父母居住环境另方面也是考虑逢年过节回家能有个好居住环境。六类客户各下辖县区乡镇成功人士居住农村向城市转移，这是普遍多数县市以下居民心愿，其中部分经济条件较好必将置业眼光投入到市区，对湘水明珠销售也将起到很大促进作用。七类客户各地房地产投资人士衡阳房价目前在全国来讲都偏低，年全国地级市房地产销售平均价格元，衡阳现在水平还不到元，有着极大升值空间，将会吸引各地有眼光人士前来购买。本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近批客户慕湘水明珠风光带名声前来公司作登记，希望能第时间购买到湘水区域概况项目规划方案及建设内容项目建设组织管理项目招标方案投资估算融资方案与效益分析财务分析项目风险分析等方面进行全面论证和研究。项目提出理由项目建设符合国民经济发展项目对城市建设将起到促进作用解决劳动就业需要主要建设条件主要技术经济指标序号项目单位数值总用地面积规划总建筑面积其中住宅建筑面积其中层商铺建筑面积其中地下停车场建筑面积建筑密度容积率绿地率项目总投资万元财务净现值万元财务内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年问题与建议第章项目投资环境与市场研究投资环境分析国家政治经济形势及有关政策年全年国内生产总值，亿元，比上年增长。分产业看，第产业增加值，亿元，增长第二产业增加值，亿元，增长第三产业增加值，亿元，增长。第产业增加值占国内生产总值比重为，与上年持平第二产业增加值比重为，上升个百分点第三产业增加值比重为，下降个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资，亿元，比上年增长。在城镇投资中，第产业投资，亿元，比上年增长第二产业投资，亿元，增长第三产业投资，亿元，增长。全年房地产开发投资，亿元，比上年增长，其中商品住宅投资，亿元，增长。商品房竣工面积，万平方米，增长。商品房销售面积，万平方米，增长，其中商品住宅，万平方米，增长。中央经济工作会议将年调控政策业位于紧缩，为防止经济增长由偏快转向过热防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，年月日，央行将存款利准备金率提高个百分点同年月同比上涨随后央行银监会明确规定第二套房贷以户为单位月国务院发出禁令城镇居民不得到农村购买小产权房，继年经来，因家出台宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以管严土地，看紧信贷为主宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业健康稳定发展产生了巨大作用。项目开发地区经济社会情况及管理政策因素年，衡阳市实现生产总值初步核算亿元，增长。其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。按常住人口计算，全市人均生产总值元，比年增长，翻了番。近五年，是衡阳经济发展较快五年，经济总量从年亿元，增加到年亿元，年均增长速度达到。经济结构发生明显变化，第二产业比重上升，年二产业占比重达到，比年上升个百分点。产业占比重较年下降个百分点。主要经济结构比重见图。就业再就业成效显著。年末就业劳动力万人，新增就业人员万人，其中城镇新增就业人员万人，其中下岗失业人员再就业万人。组织农村劳务输出万人。年末城镇登记失业率为，就业形势保持稳定。物价总水平温和上涨。全年居民消费价格总水平比年初上升个百分点，其中，服务价格上涨个百分点。商品零售价格上涨个百分点。食品目前市场情况，制定以下销售计划。销售量期工程至号楼标准层住宅套，总建面积入和总投资两个指标对本项目所得税后净现值财务内部收益率进行敏感性测试。测试结果表明当最不利因素商品房销售下降时，总投资不变情况下，其收入下降，项目财务净现值万元，内部收益率为当项目成本增加，在收入不变情况下，项目财务净现值为万元，内部收益率。均高于基准收益率，说明项目有很强抗风险能力。盈亏平衡分析当其他条件不变，销售均价下降时，净现值趋近于，也可以说，当销售率为时不考虑其他经营性收入，如车位租金会所经营等，就可以达到盈亏平衡。就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升时，也能保持盈亏平衡。第章社会评价项目对社会影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观投资回报，取得显著经济效益，同时也会对当地发展产生积极影响。具体体现在如下方面引进先进住