目财务内部收益率。北京市工程咨询公司表住宅销售价格对项目投资内部收益率影响序号住宅销售价格元建筑平米内部收益率税后财务净现值万元北京市工程咨询公司第十章项目风险分析风险定性分析本项目风险大体可分为系统风险和非系统风险。系统风险是指与市场环境有关超出了项目自身范围风险，也就是发起人和项目公司难以控制风险。非系统风险是指可由项目实体自行控制和管理风险，非系统风险又称可控风险。本项目系统风险主要包括政治风险主要指由于战争国际形势变幻政权更迭政府宏观经济政策变化等因素而导致风险。自然风险自然风险主要是指因地震洪水台风雷击以及其它意外事件工程咨询有限公司和北京工业大学北京市交通工程重点实验室年月弘善家园居住区项目交通影响评价报告居民居住现状北京市前门地区但该地区目前人口稠密街巷狭窄房屋破旧电线老化上下水不畅等问题十分突出，并长期严重困扰当地居民正常生活，需要得到尽快解决。火灾安全隐患突出近年来，前门地区火灾隐患突出，年至年共发生火灾起，呈逐年上升趋势。火灾主要由电线老化，用电负荷增加木质楼简易楼较多，房屋耐火等级低易燃消防设备不足和街道狭窄房屋密集等原因导致。火灾隐患时刻威胁着居民生命安全。房屋安全隐患严重据房管部门调查，前门地区四五类严重破损和危险房屋就有万余间，超过房屋总面积，目前危房仍以每年间速度增加。房屋安全隐患主要表现在是房屋破旧，岌岌可危。该地区房屋大都为明清时期和建国前建筑，以上严重超过“服役期”，房屋椽檩柁柱普遍糟朽，碰即碎，墙体坍塌粉化严重，承重构件丧失使用性质。每年汛期中式木质楼都会发生不同程度坍塌事故。更为严重是有些房屋时常发生自行塌落现象，且现存房屋普遍没有抗震性，如遇地震等其他不可预料灾害，后果将非常严重。二是配套设施陈旧，不能维持社区正常运转，给居民生活造成不便。如地下水线大多沿用明清时期旧方沟，堵塞塌陷时有发生自来水水压低，跑冒滴漏现象严重街巷道路坑洼不平，居民出行不便未敷设暖气管道，以上居民仍用煤取暖。三是早期人防工事存在严重安全隐患。前门地区早期人防工事洞体结构先天不足，没有经过系统规划设计，建筑材料质量较差。而随着该地区人口密度加大，住房拥挤，居民纷纷填堵人防早期工事洞口，在上面搭建厨房小屋。居民自行修建上下水管道造成深洞内渗漏严重，洞口附属设施用房被占用，导致无法检查修缮工事。近年来，工事上方居民院内屋内时有塌陷发生。公共卫生安全隐患多北京市工程咨询公司前门地区人口密度大，市政设施滞后，给环境卫生带来严重影响。公厕地下管道设施严重老化，经常出现跑冒污染周边环境事件，居民院内在汛期经常积水成“河”。该地区胡同狭窄，平房破旧给保洁工作带来不便，卫生状况较差，给各种传染性疾病流行埋下隐患。目前该地呈现出疾病易发传播快难控制等特点，旦爆发传染性疾病，将给当地居民生命健康安全带来严重威胁。存在定程度社会安全隐患前门地区人口密度大，居民居住环境和生活条件恶劣，严重威胁其生命财产安全。若这种状况长期得不到解决，将使群众不满情绪增长，上访事件不断发生，群众工作困难重重。弘善家园小区建设是整个前门地区危改前提和关键危改始终是百姓最关心大事。前门地区老百姓基本愿望就是尽快改善生活条件。弘善家园小区建设目就是安臵前门地区户危改居民，解决该地区老百姓恶劣居住环境，提高前门地区居民生活和居住条件，改善百姓生活，使老百姓安居乐业，并确保前门地区修缮整治工作顺利实施。弘善家园小区建设正如刘淇同志所说“只要弘善家园小区项目顺利启动，前门地区解危排险道路建设就都迎刃而解”。所以弘善家园小区建设是整个前门地区危元投入项目拆迁及建设，占拟向银行贷款万元，占。在住宅项目定价为元平方米时，项目税后财务净现值为万元，税后财务内部收益率为。从动态角度分析，财务净现值为零，财务内部收益率等于基准收益率，说明项目在财务上基本可行。考虑到本项目除住宅建筑属定向安臵居民外，配套公建商业部分和非配套公建均面对市场销售，项目投资存在定市场风险。二建议由于该项目用地目前尚未开展地质勘察工作，所以本报告没有可靠地质资料，现阶段仅依据区域地质情况编制报告。建议随着项目前期工作推进，尽北京市工程咨询公市建设开发公司”负责弘善家园小区规划建设，并全权委托北京市崇文区城市建设开发公北京市工程咨询公司司组织规划建设，并由该公司代表崇文区人民政府办理相关手续。二建设必要性弘善家园小区项目建设是整个前门地区危改前提和关键前门地区居民居住现状北京市前门地区但该地区目前人口稠密街巷狭窄房屋破旧电线老化上下水不畅等问题十分突出，并长期严重困扰当地居民正常生活，需要得到尽快解决。火灾安全隐患突出近年来，前门地区火灾隐患突出，年至年共发生火灾起，呈逐年上升趋势。火灾主要由电线老化，用电负荷增加木质楼简易楼较多，房屋耐火等级低易燃消防设备不足和街道狭窄房屋密集等原因导致。火灾隐患时刻威胁着居民生命安全。房屋安全隐患严重据房管部门调查，前门地区四五类严重破损和危险房屋就有万余间，超过房屋总面积，目前危房仍以每年间速度增加。房屋安全隐患主要表现在是房屋破旧，岌元投入项目拆迁及建设，占拟向银行贷款万元，占。在住宅项目定价为元平方米时，项目税后财务净现值为万元，税后财务内部收益率为。从动态角度分析，财务净现值为零，财务内部收益率等于基准收益率，说明项目在财务上基本可行。考虑到本项目除住宅建筑属定向安臵居民外，配套公建商业部分和非配套公建均面对市场销售，项目投资存在定市场风险。二建议由于该项目用地目前尚未开展地质勘察工作，所以本报告没有可靠地质资料，现阶段仅依据区域地质情况编制报告。建议随着项目前期工作推进，尽北京市工程咨询公司快开展此项工作。建议下步应结合城市道路规划情况进步深化规划方案并办理土地规划意见书和建设用地规划许可证等相关手续同时在建设单位负责征地范围内同期落实各项市政设施建设住宅单体设计应在满足危改居民需求前提下尽量考虑居住舒适性建筑间距建筑设计配套公共设施配臵等需满足相关规范要求。由于项目周边路网提级改造是本工程建设方案地上建设面积万平方米前提和必要条件，因此建议项目业主必须尽快委托市规划部门对项目周边路网做综合调整规划并依照相关程序进行确认。必要性项目建设背景建设背景前门地区地处崇文区境内西北部，属于老城区，紧邻故宫天安门广场人民大会堂国家大剧院，是北京中轴线重要组成部分，历史悠久，文化源远流长。该地区历史可追溯到辽金时代，该区地处都城东郊，自明朝定都北京后，前门地区形成集市。清政府推行新政，改良市政，建京汉火车站，使此地区成为对外交通门户，商号旅店云集商业区得到新发展。民国到解放后，前门地区直是北京老城区三大重要商业中心之。前门地区历史文化积淀深厚，具有典型北京平民文化特色，保存有大量文物。该地区包含有北京市片历史文化保护区之鲜鱼口历史文化保护区，鲜鱼口环形胡同具有独特建筑风格，是北京不可多得具有悠久历史传统商业居住区。前门地区随北京古城历代发展至今，虽然延续和保存着定程度古城历史文化和风貌，但从世纪年代起，该地区已逐渐失去了往日繁荣，商业地位日渐下降。目前前门地区危旧房比例大，人口密度过高，市政设施目录第章总论项目概况二编制依据第二章项目建设背景及必要性项目建设背景建设背景二建设必要性第三章市场定位和市场分析项目定位二市场分析第四章项目选址和建设条件场址现状二建设条件第五章项目建设规模和建设方案建设规模二规划建设方案三市政方案第六章环境保护节能与消防环境保护二节能三消防第七章交通影响分析第八章项目组织管理及进度计划项目管理单位二工程建设管理准则三工程建设管理方式四建设进度计划第九章投资估算与资金筹措投资估算二投资估算说明三投资计划四资金筹措方案第十章经济效益分析分析测算说明二财务测算三财务分析第十章项目风险分析风险定性分析二风险定量分析第十二章结论和建议结古都保护新途径。北京更以其独特地位和传统风貌，赢得了全国各民族人民和全世界询公司盈利能力分析经测算，本项目税后财务净现值为万元，税后财务内部收益率为。从动态角度分析，财务净现值为零，财务内部收益率等于基准收益率，说明项目在财务上基本可行。考虑到本项目除住宅建筑属定向安臵居民外，配套公建商业部分和非配套公建均面对市场销售，项目投资存在定市场风险。详见附表“利润表”附表“现金流量表全投资”。清偿能力分析本项目以滚动开发方式进行建设，还款资金来源为房屋建筑销售收入。经测算，项目可从第年开始还贷，借款偿还期为年含建设期年，还贷年中各年偿债覆盖率均大于。这表明，项目自身收益可以在借款偿还期内偿还银行贷款本息，偿债能力较强。具体分析测算详见附表“长期借款还本付息计算表”。财务平衡分析测算结果表明，项目逐年在财务上是平衡，计算寿命期末累计盈余资金万元。详见附表“资金来源与运用表”。住宅销售价格项目营业收入中非配套公建国营企业回迁房除外配套公建商业部分面对市场销售，其价格由市场决定。住宅按经济适用房政策面对前门危改区居民定向销售，销售价格由政府指定。表分析不同住宅销售价格标准下该项销业务在海事岸外工程方面为中国海南完成浮动采油系统“南海挑战”号改建工程，建造了世界最大规模抵御来自黄海风浪是大连港锚地，航道天成，且不存在淤积之患，海洋性气候，夏无酷暑，冬无严寒，建港条件得天独厚。据大连地区气象台和验潮站资料气温年平均气温度，极端最高气温方向主要为北东北西及近东西向。场区陆域为震旦纪石英岩泥灰岩和灰岩构成绝对高程米剥蚀低丘，基岩裸露，岩层产状稳定，倾向南西，倾角度，相邻工程钻探均未掲漏断裂构造。据场区地质资料，半岛西侧范围有条北东向断裂通过，但其在近晚期未见有继续活动迹象，对跨海通道建设不会产生影响。岩土层分布及其地质性质强风化泥灰岩黄褐色，原岩结构构造不清，呈土状及碎块状，手捏易碎。风化厚度变化较大，米。中风化灰岩黄褐色，微晶质结构，薄中厚层状构造，节理裂隙较发育，其中充填少量粘性土，岩芯呈碎块状，厚度为米。微风化灰岩灰色，微晶质结构，中厚层状构造，构造及原生裂隙发育，多为方解石填充，局部有溶蚀现象，岩质坚硬，岩芯呈块状及短柱状，最大厚度米。地质条件评价根据区域地质条件及岩土层结构分析，工程场区稳定性好，适宜建筑风化岩为良好基础持力层持力层以上土层易于开挖，且为较好填料根据钻探资料推测，基岩都在米以下，规划泊位可以有足够水深，而不需要炸礁。地震烈度根据国家地震局编制万中国地震烈度区划图及说明书，和尚岛港区地震基本烈度为度。海域水深域水下比较平坦，除沿岸有少量礁石外，深水区水下情况比较理想，港口海域平均水深米。港区水深自然分布比较均衡，自岸边至东南方海域水深逐渐加深。隧道选址地理位置隧道计划选址具体地理位置位于大连市区和大连经济技术开发区中间，北端起点位于开发区大孤山半岛南侧海边，南端起于中山区海之韵广场，横穿大连湾，总长度约公里。地理位置上直接将大连市新老两个中心经济区域连接在起，可缩短交通距离公里。新老

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