度势，确立自己战略定位，抓住当前有利时机，加快发展现代物流业，拓展经济增长空间，实现流通产业现代化，在更大更广更深范围内参与区域经济，进步融入全国全球大市场。运城豪德物流园区是经运城市政府批准，由香港豪德集团在运城经济技术开发区投资建设大型现代商贸物流园区。该项目是年运城市重点工程项目，也是运城市十五规划期间重点工程。规划建筑面积约亩，总投资约亿元人民币，分期开发。该项目建设将对加快发展现代物流产业，提高城市品位，完善城市功能，扩大市场容量，繁荣市场经济，增加就业岗位，提高流通产业对全市国民经济发展贡献率，促进城乡经济体化发挥重要作用，并产生巨大经济效益和社会效益。二运城市社会经济状况运城古称河东，历史悠久，人杰地灵，是中华民族重要发祥地之，位于山西省南部，东经，北纬，与河南省三门峡市，陕西省渭南市接壤，是名副其实黄河金三角。总面积万平方公里，总人口约万人，投资体制，提高园区基础设施项目投资效益，实现园区良性循环发展为园区物流服务企业提供有关企业注册所需要政策及法律条件，给企业在融资方面政策支持和倾斜。努力协调园区相关各部门关系加强领导发挥政府部门在推动物流业快速发展中作用，全市要有个物流业主要管理部门，承担物流业发展规划政策制订和运行管理协调要完善行业协会组织，加强物流业发展中行业协调和行业自律。提高物流业技术含量和注重人才培养物流园区必须紧紧依靠技术进步，最大限度地提高物流产业发展技术含量，提高企业技术批发与经营管理能力，建立物流经营管理从业人员上岗培训机制。引进国内外流通业发展先进理念和管理经验，引进流通业领军人物和专业人才。努力探索适应园区发展新模式第三产业已成为外商投资新热点领域，要积极吸引外资进入第三产业领域。按照市场主导企业运作政府推动原则，充分发挥市场机制配置资源基础性作用和流通企业市场主体作用，要采用政府创造良好物流发展投资环境，由社会专业化物流企业和工业商业企业在园内进行发展新模式，有效拓展现代物流业增长空间，带动形成多元就业空间。合理安排建设时序，实行滚动发展在充分作好调查研究规划前提下，依据园区功能和布局需要，合理安排基础设施建设，分期分批实施，使建设时序与园区功能配套设施发展保持合理配合，鼓励物流开发企业采取步步为营滚动发展方式进行开发建设，边建设边产生效益。，采取多种开发模式和投资模式，兴建了各种物流园区中心。运城是黄河金三角地区中心城市，近几年，全市物流业虽然呈现出良好发展势头，发展速度逐年加快，基础设施进步完善，发展领域进步扩大，些传统物流业得到进步壮大提升，些新型服务业开始起步发展，但总体上讲，仍是滞后。是发展速度仍相对缓慢二是总量仍然很小三是初级化特征十分明显四是内部结构不尽合理。与发达地区相比存在较大差距。主要是发展现代物流缺乏载体和平台物流资源相对分散系统化程度低，缺乏有序整合现代物流企业规模小，实力弱，竞争能力不强物流市场不规范发展环境有待改善现代物流技术和装备应用水平较低，物流人才缺乏物流管理体制相对滞后，支持现代物流业发展政策体系尚不完善。面对这现状和趋势，运城市委市政府审时度势，确立自己战略定位，抓住当前有利时机，加快发展现代物流业，拓展经济增长空间，实现流通产业现代化，在更大第章总论第节项目概况项目名称运城豪德物流园区二建设单位运城豪德贸易广场开发有限公司三法人代表汪荣贵四建设单位简介运城豪德贸易广场开发有限公司是由深圳市豪德投资有限公司和香港豪德集团开发有限公司共同控股公司。公司主要开发经营运城豪德物流园区。深圳市豪德投资有限公司和香港豪德集团开发有限公司以国际视野国际模式，立足于国内各项投资建设和开发，相继成功开发和运作景德镇贸易广场潍坊豪德光彩贸易广场等商贸物流项目。在商贸广场建设与经营上，以十年之成功经验，创造了套针对大型商贸广场从设计开发到经营成功模式，以其卓著业绩完美集团口碑，良好能。转变经济发展方式机遇。转变经济发展方式是我国经济发展必须解决关键问题。促进经济结构优化，转变经济增长方式需要发展避风险对策。以降低风险造成损失。二风险因素识别风险识别是风险分析前提，要根据物流项目风险特征来识别风险因素，并进步进行风险分析，进而找出关键风险因素，提出相应风险对策。根据物流项目特点，物流项目开展过程中风险主要有投资风险市场风险管理风险技术风险金融风险环境风险等。本项目面临风险如图所示山西运城豪德物流园区项目可行性研究报告经济环境自然环境综合风险项目决策不当项目财务风险投资风险政府投入影响招商引资力度不足资金风险工程技术方案工程质量物流技术水平技术与工程风险外部环境征地拆迁安置其他配套条件配套条件水电气配套交通配套条件社会环境政策环境市场需求量经营模式市场风险工程设计文件工程施工方案融资风险企业投入影响管理模式选择与运作盈利模式选择与运作土地开发与置换方式管理风险三风险评估按照物流园区建设各阶段可能出现风险及特征进行剖析和评估。物流项目初始投资阶段物流项目初始投资阶段风险主要是大量资金投入到基础设施建设和各种硬件设备配备带来。物流服务是种综合性服务，政府要有投入，企业需要拥有雄厚实力，能够提供包括基础设施商铺仓储运输等系列综合服务，这种高标准服务对硬件资源提出了很高要求。资金很大比例用于基础设施建设和信息系统构建，由于大额资金投放进行建设具有很强针对性，资金投入后，如果发生意外事件导致风险出现，政府及企业进行或者资产变现能力就会较差。政府及企业要具有这种大量资金投放和偿债能力，并且能够承担这种风险可能带来损失。物流项目营运阶段营运阶段风险分为可控制风险和不可控制风险两种，可控制当地经济发展和社会稳定。该项目财务上具有定抗风险能力。是个既有可观经济效益，又有很好社会效益项目，应大力支持，尽早组织实施。第二章项目开发建设环境分析项目开发建设背景现代物流是世纪国民经济基础性产业。按照国家标准物流术语，物流是指物品从供应地向接收地实体流动过程，根据实际需要，将运输储存装卸搬运流通加工信息处理和配送等基本功能实施有机结合。现代物流是利用现代信息技术和物流装备，整合传统流通运输仓储装卸搬运包装加工配送信息处理等物流环节，实现物流运作体化信息化高效化先进组织方式。现代物流对于降低流通成本提高经济效益和社会效益作用明显，被称为第三利润源。物流产业具有多行业性基础性服务性和综合性特点。仓储运输装卸现代物流第三方物流是当前最主要表现形式综合性信息平台及服务辅助加工物流管理咨询等传统物流以单环节服务为主产地消费地物流园区开发模式经济开发区模式综合运作模式工业地产商模式企业引导型模式物流园区投资机制民办管助模式投资模式政府直接投资模式企业自建模式开发模式投资模式随着经济全球化和信息技术发展，现代物流业已成为国际上发展最快和极具发展潜力战略性新兴产业。其发展水平成为衡量个国家和地区现代化程度和综合竞争能力重要标志。发展现代物流是适应社会化大生产快速发展和社会分工不断细化客观需要，是连接生产和消费关键环节，是加快产业结构调整推动产业升级促进第三产业增长主要途径。发展现代物流业，对于降低社会物流成本，提高物流效率，优化资源配置，促进经济结构调整和增长方式转变，推动第三产业乃至整个国民经济发展都具有十分重要意义。正因为如此，目前世界各国都非常重视把重点从生产转向，同比增长城镇居民人均可支配收入元，同比增长农民人均纯收入元，同比增长经过多年发展和调整，全市农业已初步形成四大优势农产品产业带和十大特色农业基地。四大优势农产品产业带是以峨嵋岭和中条台地为主优质果业万亩以涑汾两河中上游为主无公害蔬菜基地万亩，设施农业万亩以涑水河中下游为主优质棉花万亩，优质小麦万亩以中条吕梁黄河两山河环域带为主建设养殖小区个规模养殖万家，改良和发展优质牧草万亩。十大特色农业基地是芦笋中药材大葱辣椒花椒平菇西瓜红薯蚕桑等十大特色产品。现全市经有关部分认证绿色食品已达个，无公害基地万亩。全市大中型农产品加工企业发展到家，总销售收入亿元，其中亿元以上企业个，亿元以上企业个。新绛蔬菜为国家级流通龙头企业，年营销收入达亿元。农民经纪人万余人。新绛蔬菜集团山西粟海集团山西忠民集团等三家企业入围国家级重点龙头企业，山西强胜集团等农企业成为省级龙头企业山西华康等家企业入围全省百龙规划。在这些龙头企业带动下，全市基本形成龙头带基地和市场连农户产业化经营格局。运城是山西新兴工业基地。全国最大无机盐化工基地南风集团装备居世界第制版基地运城制版集团亚洲最大铝工业基地山西铝厂全国第二大铜冶炼基地中条山有色金属公司铁道部龙头企业永济电机厂全国大型钢铁冶炼集团海鑫集团均在本市。目前，冶金化工农副产品加工机械制造四个具有比较优势产业快速发展，医药玻璃器皿新型材料三个具有潜在优势亮点产业发展态势良好，关铝碳素南风芮城华泰等十大工业园区初具规模，南风制版关铝丰喜亚宝海鑫振兴等批大企业集团迅速崛起，全市工业综合实力进入全省前三强。运城近年来外向型经济长足发展。年，全市外贸进出口总额完成亿美元，同比增长，总量和